每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 魏文藝

售價(jià)26000元/平方米，比周圍樓盤便宜30%，共有3907人參與選房，但1244套房子僅僅選走60套，棄購率高達(dá)98.5%……

這是近期北京一共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目遭遇到的尷尬場(chǎng)景。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪北京多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目并非個(gè)案。那么，有著巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì)的北京共有產(chǎn)權(quán)房為何不受購房者待見?

慘淡銷售

北京的共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格通常比周圍的限競房項(xiàng)目要便宜30%，曾經(jīng)一房難求，如今卻異常慘淡，“價(jià)格低、需求高”的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在北京共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)似乎失效了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，北京共有產(chǎn)權(quán)房的高棄購率現(xiàn)象始于2018年末。

2018年10月15日，大興四季盛景園第一次申購，參與搖號(hào)的家庭共2191戶，房源共2224套，最終只選走了可憐的28套(不含次日選房結(jié)果)。

2019年1月14日，房山區(qū)金隅·金林嘉苑公開選房當(dāng)天，900人報(bào)名，但最后卻只有180多人購房，其余全部棄購，棄購率將近80%。

3月20日，城志暢悅園首日564人共選走約121套房，次日非京籍選房30套，棄選率達(dá)81.9%。

而4月13日，金融街·金悅嘉苑開始選房，售價(jià)為26000元/平方米，比周圍樓盤便宜30%。該盤共有3907人參與選房，但1244套房子僅僅選走60套，棄購率高達(dá)98.5%，這已經(jīng)不能用慘烈來形容了。

4月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到金融街·金悅嘉苑售樓處，銷售人員表示房源還多。

該項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的金林嘉苑銷售人員也告訴記者：“我們項(xiàng)目共1700多套房源，現(xiàn)在還有1000多套，您感興趣的話可以申請(qǐng)下期購買。”不過對(duì)于何時(shí)再次申購，該銷售人員表示自己也不清楚。

而尚未開售的韓建·慧園銷售人員似乎對(duì)項(xiàng)目也不樂觀。該項(xiàng)目4月17日公開搖號(hào)的后，尚未舉行選房活動(dòng)。“我們提供1100套房源，但目前有1700多戶申請(qǐng)。”該銷售人員告訴記者：“現(xiàn)在還沒開售，但應(yīng)該會(huì)有房源剩余，您可以持續(xù)關(guān)注。”

要知道，該樓盤售價(jià)僅為13500元/平方米，在北京樓市堪稱“白菜價(jià)”，被稱為“北京價(jià)格最低的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目”。

值得注意的是，雖然作為保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購房者有著資格限制，但是房山區(qū)對(duì)購房人資格限制處于較為寬松的狀態(tài)。相較于北京其他區(qū)需要非京籍購房者在本區(qū)有連續(xù)向前12個(gè)月及3年不等的社保繳納，房山區(qū)該項(xiàng)指標(biāo)僅需要6個(gè)月。

顯而易見的是，該政策對(duì)銷售的促進(jìn)作用并不明顯。

先天不足

一切表象都有其背后邏輯。通過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪，北京共有產(chǎn)權(quán)房滯銷的原因逐漸清晰。

偏僻的位置恐怕是共有產(chǎn)權(quán)房給人的第一印象。

有趣的是，可能是自知偏僻，很多共有產(chǎn)權(quán)房的售樓處并不在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。上文提及的韓建·慧園售樓處和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)相距達(dá)30公里，金悅嘉苑的項(xiàng)目地也在售樓處的6公里之外。

“那附近有點(diǎn)偏啊，不通地鐵，現(xiàn)在只有40分鐘一班的那種鄉(xiāng)間公交。”在前往位于北京南六環(huán)以南的金悅嘉苑的路上，出租車司機(jī)告訴記者。

記者看到，在通往該項(xiàng)目的路口停著不少三輪車和“黑車”，不時(shí)在招攬著來往的行人。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)可能只是表面。

金悅嘉苑銷售均價(jià)26000元/平方米，產(chǎn)權(quán)份額比例為80%，按照此比例計(jì)算，100%的產(chǎn)權(quán)價(jià)格則為32500元/平方米，相比于周圍項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)并不明顯。

記者發(fā)現(xiàn)，金悅嘉苑附近有兩個(gè)在售的限競房項(xiàng)目，分別為旭輝城和金樾和著，售價(jià)分別為37000元/平方米和34000元/平方米，而且沒有種種政策性限制。顯然，金悅嘉苑和上述兩個(gè)限競房項(xiàng)目的價(jià)格之間并未拉開太多差距。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“雖然共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格比較便宜，但是從產(chǎn)權(quán)份額角度計(jì)算，其實(shí)是差不多的。換而言之，這是以放棄部分產(chǎn)權(quán)比例為代價(jià)的。”

出售受限制也是共有產(chǎn)權(quán)購房者的一個(gè)顧慮。

不少家庭在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均表示，共有產(chǎn)權(quán)房只是暫時(shí)之選，將來肯定會(huì)考慮改善居住。

但政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額;滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額給代持機(jī)構(gòu)，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

也即，出售共有產(chǎn)權(quán)房將來的退出不能夠像普通商品房一樣自由。

此外，年輕的剛需客買房子都會(huì)考慮子女入學(xué)政策。雖然4月1日北京市重申共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)品住房，其入學(xué)政策與其他商品房一致，不會(huì)出現(xiàn)差別對(duì)待。但是嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“此次北京給予了明確規(guī)定，但是否可以操作和落地，這可能也還是很多購房者顧慮和疑慮的地方。”

然而這些都不是滯銷的決定原因。

買方市場(chǎng)

“不排除近期北京住房供應(yīng)規(guī)模大，這個(gè)時(shí)候其實(shí)很多購房者做了兩套方案，或在認(rèn)購到了部分優(yōu)質(zhì)商品住房后，會(huì)放棄此類共有產(chǎn)權(quán)住房。”嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

事實(shí)上，當(dāng)下北京購房者有了更多的選擇。

因?yàn)楣?yīng)量激增，2018年北京全年供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房達(dá)到32000套，但是真正銷售的只有50%，還有高達(dá)1.6萬套房子被剩下了。

一面是房源大量剩余，一面是市場(chǎng)繼續(xù)供應(yīng)。

2019年3月22日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)2019年度政策性住房首批開工竣工計(jì)劃的通知》顯示，計(jì)劃2019年開工政策性產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目71個(gè)、房源約9萬套。

限競房的存在構(gòu)成了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)有力的沖擊。

北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著2018年北京限競房供應(yīng)井噴，截至今年3月底，北京共有49個(gè)限競房項(xiàng)目取得預(yù)售證(去除自持和聯(lián)合地塊共計(jì)45個(gè))，累計(jì)供應(yīng)3萬套，供應(yīng)面積364萬平方米;有開盤網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目40個(gè)，成交7631套，成交面積80萬平方米，證載存量約2.25萬套，存量面積281萬平方米。

公開資料顯示，目前北京庫存已經(jīng)達(dá)到6.88萬套，是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來的最高點(diǎn)，預(yù)計(jì)2019年入市的限競房有望超過6萬套。

總之，北京的剛需客有了更多選擇，整個(gè)市場(chǎng)變成了“買方市場(chǎng)”，這令“白菜價(jià)”的房源真的如同白菜一樣堆疊如山。

當(dāng)然，這也說明北京穩(wěn)定房價(jià)政策的成功有效。

4月17日，公布了搖號(hào)結(jié)果的房山區(qū)韓建·慧園當(dāng)場(chǎng)并未進(jìn)行選房，這個(gè)被稱為“北京價(jià)格最低的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目”會(huì)不會(huì)重蹈高棄購率的命運(yùn)尚不得而知。