龍湖集團千億營收背后：融資低成本 評級再升級

龍湖集團公布2018年全年業(yè)績，實現(xiàn)營收上千億，低融資成本成亮點

《投資者網(wǎng)》陳宣

3月25日，龍湖集團控股有限公司(以下稱“龍湖集團”)(00960 .HK)公布2018年全年業(yè)績。

龍湖集團2018年全年銷售業(yè)績穩(wěn)定上漲，穩(wěn)站行業(yè)前十。根據(jù)公告，龍湖集團全年合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元;實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長60.7%至1158.0億元，其中，投資性物業(yè)的不含稅收入為40.9億元，同比增長57.7%。而毛利395.3億元，同比增長了61.8%，實現(xiàn)毛利率34.1%。

權(quán)益方面的數(shù)據(jù)也表現(xiàn)亮眼。2018年歸屬于股東的凈利潤為162.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后之核心凈利潤128.5億元，同比增長31.5%。核心稅后利潤率為14.7%，核心權(quán)益后利潤率為11.1%。每股基本盈利2.78元，全年合計派發(fā)股息每股0.99元，同比增長30.6%。

值得注意的是，在回款疲弱，債務(wù)到期密集，全行業(yè)融資成本上升的大環(huán)境下，龍湖融資成本仍然維持在行業(yè)低位，資本成本水平接近央企。此外，在“步穩(wěn)謀遠”的大前提下，龍湖也在業(yè)績會上提出了未來兩三年保持核心盈利20%以上增幅的目標。

融資成本低

龍湖集團2018年的相關(guān)借貸指標顯示了其極高的融資水準。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，龍湖集團綜合借貸總額為1198.2億元，其凈負債率52.9%。同時，平均借貸成本為年利率僅4.55%，平均貸款年限5.88年。

龍湖近兩年以低成本發(fā)行了一系列債券和票據(jù)。2月22日，龍湖集團公開發(fā)行2019年第一期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣22億元，其中規(guī)模為人民幣17億元，五年期債券融資成本僅為3.99%。

2018年1月9日，龍湖集團成功發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)。其中，3億美元，5.25年期的票息為3.9%;5億美元，10年期的票息為4.5%。

2018年3月21日，龍湖集團發(fā)行了全國首單住房租賃專項債券。第一期30億元五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率為5.6%。在此次發(fā)行中，中誠信證評給予龍湖主體和債券信用評級均為最高評級AAA，展望均為穩(wěn)定。從中可窺見龍湖集團極強的償還債務(wù)的能力及極低違約的風險。

2017年、2018年，龍湖集團的平均借貸成本分別為4.5%、4.55%，該資本成本水平接近央企。

此外，從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，龍湖集團2018年全年短期借款占整體債務(wù)比例不超過10%，452.6億在手現(xiàn)金元對短期借款的覆蓋率是4倍多。該表現(xiàn)對標其他行業(yè)公司可謂優(yōu)秀。

而隨著各地房地產(chǎn)差別化調(diào)控，及資本市場流動性不斷變化，外部環(huán)境對企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力提出更高要求，而龍湖的低資本成本優(yōu)勢成為其良好持續(xù)發(fā)展能力的有力證明。

龍湖獲得低資本成本優(yōu)勢離不開其嚴明的財務(wù)紀律。龍湖集團執(zhí)行董事邵明曉在2018年跟媒體表示，過去三年，在整個行業(yè)加杠桿的過程當中，龍湖可能是唯一一家沒有用過非標、影子銀行、信托的企業(yè)。“我們沒有用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”邵明曉說。

標普全球評級在2018年調(diào)整龍湖的評級展望時評價：經(jīng)歷數(shù)次行業(yè)周期，龍湖始終將財務(wù)杠桿控制在4倍以下。

而相對低的資本成本令龍湖能去做一些空間的生意，也使得龍湖一直處在一個非常穩(wěn)健的態(tài)勢。邵明曉表示，“像天街、冠寓，如果你的錢很貴的話，做這些業(yè)務(wù)是不太合適的，這是一貫的戰(zhàn)略。”

此外，把握當期最優(yōu)發(fā)債時點，基本吻合2-3月內(nèi)的低點，以及優(yōu)化的“境內(nèi)公司債+境外美元債”的債務(wù)結(jié)構(gòu)，也是其資本成本較低的重要原因。

評級再升級

龍湖集團以其持有性物業(yè)收入覆蓋利息的高比率，收獲高評級表現(xiàn)。

2018年1月5日，國際權(quán)威信用評級機構(gòu)惠譽評級(Fitch Ratings)將龍湖的長期發(fā)行人違約評級、高級無抵押債券評級及未到期高級票據(jù)評級由“BBB-”上調(diào)至“BBB”，評級展望為“穩(wěn)定”。

2018年3月30日，龍湖集團公告稱，標普全球評級(Standard & Poor‘s)日前已將龍湖的評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，并確認“BBB-”的長期主體信用評級。

此前，龍湖集團獲得大公國際、中誠信證評及新世紀最高評級“AAA”。2017年3月，龍湖成為境內(nèi)外全投資級民營房企。

過去一年，龍湖集團的投資性物業(yè)租金不含稅收入增長57.7%至40.9億。其中，商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。

截至2018年12月，龍湖集團共開業(yè)商場數(shù)量29個，建筑面積296萬平方米，整體出租率高達97.4%。商業(yè)租金增長42%至36億元，同店增長達到17%。值得一提的是，在年內(nèi)開業(yè)的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，均取得接近100%出租率的理想成績。

目前，集團長租公寓品牌——“冠寓”已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業(yè)運營，累計開業(yè)房間數(shù)量超5萬間，是長租公寓領(lǐng)域影響力TOP3品牌。

邵明曉在業(yè)績會上表示，到2019年底，“冠寓”累計開業(yè)房間數(shù)量接近10萬間。按這個速度，到2020年會達到20億以上收入。

協(xié)同發(fā)展

龍湖一直秉承穩(wěn)健的策略，并在市場波動中保持均衡增長。業(yè)績會上，龍湖提出未來兩三年保持核心盈利20%以上增幅的目標，但也在擴展土地儲備方面量入為出，將全年凈負債率維持在50%—60%之間。

基于對未來房價不會爆發(fā)式上漲的判斷，龍湖集團選擇了精準、適宜的土地儲備規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，2018年，龍湖投資土地金額約727億，目前總土儲6636萬方，權(quán)益面積4559萬方，可以滿足其未來四年的開發(fā)。而土地儲備如果再加大，則會占用過多資本。

邵明曉認為，龍湖多年來在進入城市時保持克制。截至目前集團進入48城，2018年共完成2006.4億銷售額?；趯@些城市的理解、深耕，以及團隊對投資的精準把握能力的增強，以現(xiàn)在的土地儲備規(guī)模，足以讓龍湖繼續(xù)保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表的同時，以相對較快的、適當?shù)乃俣仍鲩L。

在土地布局上，龍湖將在全國五大區(qū)域夠做到均衡。目前，龍湖在西部、環(huán)渤海和長三角擁有較充足的土地儲備，下一步將主要在華南，以及大灣區(qū)、華中區(qū)域加大拿地力度。

邵明曉表示，大灣區(qū)是龍湖的戰(zhàn)略區(qū)域，集團目前已在大灣區(qū)把城市的骨架鋪開，進入了包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山等7個城市，已有15個項目、共大概150多萬方的土地儲備，權(quán)益儲備超過100萬方，貨值超過530億。邵明曉稱，“大灣區(qū)在科技、人文，消費等各方面，未來會成為中國經(jīng)濟重要的火車頭，我們會加大這里的布局。”而對于深耕已久的長三角地區(qū)，則選擇“擇機行事”。

對于龍湖未來長遠增長動力將落在哪里，邵明曉指出，龍湖能保住增長的信心主要來自于：龍湖多年來在投融資、買地、運營、交付、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)的高執(zhí)行力。龍湖將通過土地儲備、運營節(jié)奏來保證增長態(tài)勢。

龍湖表示，未來，集團堅持以地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓及智慧服務(wù)為四大主航道業(yè)務(wù)，多維驅(qū)動、協(xié)同發(fā)展。

2019年，其在售主力項目將達到207個，其中，全新項目71個，而106個舊項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，產(chǎn)品涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營等不同細分的需求?；谧罱袌鰜碓L量的增加，個別城市預(yù)售證價格已有所放松，邵明曉稱25%毛利率是龍湖對其銷售型物業(yè)的底線。

龍湖的投資性物業(yè)主要包括商業(yè)運營業(yè)務(wù)和長租公寓業(yè)務(wù)，商業(yè)毛利率在75%左右。商業(yè)運營方面，2019年將有杭州西溪天街、上海閔行天街、合肥瑤海天街等9個項目開業(yè)。長租公寓品牌“冠寓”未來也將獲得集團有計劃的持續(xù)投入。執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼稱，“冠寓”將于2020年實現(xiàn)盈利。上述兩項業(yè)務(wù)的投入及發(fā)展將為集團未來投資物業(yè)租金的增長奠定堅實的基礎(chǔ)。(思維財經(jīng)出品)