長江商報消息□本報記者 沈右榮

曾經(jīng)的華南五虎之一富力地產(02777.HK)仍未擺脫巨額債務的重壓。

2018年，在萬科、保利、綠地等大型房企收獲滿滿之時，港股上市房企富力地產雖然成功躋身千億房企之列，但其盈利能力相形見絀。去年，其凈利潤為83.71億元，相較2017年的211.86億元下降60.49%。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，酒店資產虧損是富力地產利潤下滑的因素之一。“廉價”接盤萬達77家酒店后，手握89家酒店成為全球五星級酒店霸主的富力地產收獲的是連續(xù)6年虧損，去年虧損更是擴大至4.59億元。

接近200億攬入萬達77家酒店不僅加劇了公司虧損，更讓公司債務大幅飆升至1633億元，較2016年底增加424.47億元。巨額債務壓頂，財務費用激增吞噬了大量利潤。去年，其財務費用為52.12億元，較上年16.73億元增長211.54%。

為了支撐運營，富力地產拼命融資。去年，在樓市融資收緊背景下，公司歷經(jīng)坎坷通過各種融資工具合計融資超250億元。

毫無疑問，資金吃緊，富力地產只有通過高周轉來維持運營擺脫風險。今年，公司計劃推出200個項目，預計貨值3000億元。

備受關注的是，富力地產回A之路頗為艱難漫長。2015年至今已經(jīng)排隊4年，目前仍處于“已反饋”狀態(tài)。

邁進千億陣營凈利反降六成

兩年前與千億失之交臂的富力地產終于了圓了千億夢，只不過，凈利潤與之嚴重背離。

去年，富力地產實現(xiàn)營業(yè)收入權益銷售金額1311億元，同比增長60.3%，為其歷史最高值，確認的銷售收入為768.58億元，同比增長29.67%。與之不相匹配的是，凈利潤只有83.71億元，同比下降60.49%。2017年，富力地產銷售收入只有595.48億元，凈利潤達到213.60億元。

富力地產成立于1994年，總部在廣州，其實控人為李思廉和張力。2005年，富力地產赴港上市，成為首家納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內地房地產企業(yè)。2007年，富力地產在中國房地產行業(yè)中排名第四，僅次于萬科、綠地和中海。

然而，富力地產已經(jīng)被拋出很遠。截至目前，A股已有53家房企披露2018年年報，其中有招商蛇口等4家房企銷售收入超過富力地產，招商蛇口為882.78億元，保利、萬科、綠地分別為1936.27億元、2976.79億元、3510.14億元，均數(shù)倍于富力。凈利潤方面，招商蛇口等四家分別為152.40億元、188.02億元、337.73億元、116.62億元。

與自身相比，富力地產雖然實現(xiàn)營業(yè)收入快速增長，但盈利能力下滑過猛，60.49%降幅也是其上市以來最大幅度。

2005年，富力地產營業(yè)收入和凈利潤為58.57億元、12.64億元，同比增幅為36.81%、132.07%。此后，營業(yè)收入保持中高速增長，至去年，營業(yè)收入13年增長12.12倍。

與營業(yè)收入相比，凈利潤波動幅度較大。2007年，凈利潤達到53.03億元，2009年降至29億元，2013年達到76.34億元，次年又降至52.21億元。去年，其凈利潤較2005年僅增長5.62倍。

今年，富力地產能否如愿實現(xiàn)1600億元銷售目標并帶動利潤大幅攀升，似乎存在較大變數(shù)。

令人擔憂的是，去年10月以來，富力地產頻發(fā)安全事故。去年10月，廣東省梅縣富力城D區(qū)17棟項目發(fā)生事故致1人死亡，今年3月14日，天津富力新城雍景豪庭四期工程發(fā)生高處墜落事故1人死亡。兩起事故施工方均為富力地產旗下子公司廣州天力建筑。

此前，富力地產還因子公司違規(guī)銷售、違規(guī)認籌、無證施工等頻頻被監(jiān)管部門處罰。

199億接盤萬達酒店連年虧損

豪擲199.06億元接盤萬達77家酒店，富力地產一舉成名，雖然包括其自己在內，一致認為其撿了個大便宜，但這筆買賣短期內似乎壓得富力地產有些喘不過氣來。

華中武漢繁華商業(yè)中心漢街中段，萬達嘉華酒店已經(jīng)更名為富力萬達嘉華，雖然只是增加了富力二字，但酒店主人不再是萬達，而是富力。這，源于2017年7月一筆世紀之交。

當時，急于處置酒店資產進行產業(yè)重構轉型的萬達，原本以335.95億元價格將包括上述萬達嘉華酒店在內的76家酒店賣給融創(chuàng)?？墒?，在新聞發(fā)布會之時，交易突變，富力地產僅以199.06億元就拿下了萬達77家酒店。市場驚訝李思廉“撿了王健林大便宜”。

就在李思廉自認是大贏家之時，富力地產的壓力悄然降臨。

富力地產早在2004年就開始投資建設高端酒店，截至目前，已在全球開業(yè)和在建的高級酒店有24家，加上萬達的77家，合計達101家，開業(yè)運營的89家。因此，富力地產躍升為全球五星級酒店霸主。

然而，這些酒店不僅未給酒店貢獻可觀利潤，反而成了其凈利潤的拖累。數(shù)據(jù)顯示，2013年至2018年的5年，富力地產酒店運營分別虧損2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。去年是全面接掌萬達酒店首年，虧損額急劇擴大。

不僅僅是經(jīng)營虧損，高達199億元的收購也使得富力地產債務急劇增長，償債壓力陡升。

財務數(shù)據(jù)顯示，2016年，公司長期借款為871.70億元，短期借款106.31億元，長期借貸之即期部份230.51億元，合計為1208.52億元。2017年，長期借款猛增至1138.29億元，加上短期債務合計為1422.43億元，較上年增長213.91億元。而在去年底，長短期債務合計為1632.99億元，較2016年底增長424.47億元，增幅為35.12%。至去年底，公司凈負債率達184.07%，較上年169.55%增長14.52個百分點。

債務大幅攀升帶來的是吞噬凈利潤的財務費用。去年，富力地產財務費用為52.12億元，較上年16.73億元大增211.54%。

返A之路坎坷，4年仍在“已反饋”

酒店虧損、償債壓力大，富力地產回歸A股至今仍無實質進展。

去年，富力地產在拼命融資抵御財務風險，在樓市融資收緊情況下，其融資之路也不是很順。去年2月，公司取消發(fā)行10億元中期票據(jù)，5月取消10億元超短融發(fā)行計劃、中止非公開發(fā)行額度為60億元的2018年住房租賃專項公司債券，到8月，宣告終止發(fā)行這筆專項公司債。

盡管如此，公司還是通過各種途徑融資超250億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年，公司發(fā)行17.5億美元優(yōu)先票據(jù)、71.7億元超短期融資券、32.5億元境內非公開公司債券及40億元境內公開公司債券。

從償債能力看，截至去年底，公司資產負債率80.92%，較上年底的78.23%上升2.69個百分點。公司短期債務為523.5億元，貨幣資金為347.07億元，其中受限資金149.24億元，仍存在較大壓力。

近年來，富力地產加大融資力度。截至目前，已發(fā)債70.20億元，票面利率為7%，發(fā)行超短期融資券48億元。此外，公司還準備發(fā)行新H股，融資方案已提請證監(jiān)會批準。

值得一提的是，盡管富力地產償債承壓，但是，其去年基本上沒怎么拿地。去年，富力地產共收購61塊地，土地儲備為371億元，建筑面積為1405萬平方米。2017年，其土地儲備為584億元。在今年1600億元銷售目標下，如果不繼續(xù)拿地，今年之后將無地可供開發(fā)。為此，公司預計，今年將拿出400億元用于收儲土地。

其實，一直以來，富力地產在籌劃拓寬融資渠道。早在2015年，公司就籌劃回歸A股，并于當年9月25日向證監(jiān)會遞交了A股上市申請，當年11月13日進行了預披露。

此次IPO，富力地產同時向上交所、深交所申請。根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)披露，截至今年3月21日，深交所處于“已受理”狀態(tài)，上交所處于“已反饋”狀態(tài)，是否參加抽查抽簽或現(xiàn)場檢查顯示為“是”。

對于富力地產A股IPO，一投行人士向長江商報記者表示，近年來，A股市場對房企上市要求相對嚴格，富力地產何時能如愿，是否有足夠耐心，還很難判斷。