圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉玲 攝

自2003年起，香港房?jī)r(jià)創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷時(shí)最長(zhǎng)的房?jī)r(jià)上漲周期。與此同時(shí)，香港的私人住宅售價(jià)指數(shù)今年7月上升至393.5點(diǎn)，連續(xù)上升28個(gè)月。

來(lái)自咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2017年國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告顯示，中國(guó)香港連續(xù)第八年蟬聯(lián)冠軍，屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。供房負(fù)擔(dān)比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買(mǎi)房。

但如今，隨著香港步入加息周期，當(dāng)?shù)貥鞘幸餐嘎冻鲫囮嚭?。?jù)香港媒體報(bào)道，沙田九肚山一處房產(chǎn)22日以1300萬(wàn)港元的價(jià)格成交，賣(mài)家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬(wàn)港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬(wàn)港元，為區(qū)內(nèi)九肚首宗“流血”出售案例。

報(bào)道稱，2015年1月，賣(mài)家以1305.98萬(wàn)港元購(gòu)入這一房產(chǎn)。去年12月，賣(mài)家以1820萬(wàn)港元的價(jià)格掛牌出售，今年5月降價(jià)至1650萬(wàn)港元，上月又連續(xù)兩次降價(jià)至1450萬(wàn)元仍無(wú)人問(wèn)津。直到22日降到1300萬(wàn)港元才得以成交，而這一價(jià)格較最初掛牌價(jià)已降低520萬(wàn)港元，降幅接近30%。

一周前香港“地王”流標(biāo)

就在一周前的10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號(hào)豪宅地皮出價(jià)未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。據(jù)悉，上述地皮占地約18.94萬(wàn)方尺(約2.1萬(wàn)平方米)，為八年多以來(lái)首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項(xiàng)目。市場(chǎng)估值約242.59億至485.18億港元。

每經(jīng)小編(微信號(hào)：nbdnews)了解到，該次有5家企業(yè)投標(biāo)，包括新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)及嘉華國(guó)際，九龍倉(cāng)則聯(lián)合新世界發(fā)展、信和置業(yè)、南豐集團(tuán)、華懋集團(tuán)及中國(guó)海外發(fā)展組成聯(lián)合體競(jìng)投。但他們給出的報(bào)價(jià)均沒(méi)有達(dá)到港府就該用地所定的底價(jià)，港府不接納所接獲的5份標(biāo)書(shū)。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，近年港府有4次因?yàn)闃?biāo)價(jià)低于底價(jià)而取消賣(mài)地。其余3次取消招標(biāo)地塊分別位于元朗、青衣和白石角，均不在寸土寸金的港島。業(yè)內(nèi)人士表示，此次山頂文輝道的“準(zhǔn)地王”流拍，反映出香港地產(chǎn)商競(jìng)投熱情下降，對(duì)土地價(jià)格上漲不再持樂(lè)觀預(yù)期。

另?yè)?jù)香港南華早報(bào)此前報(bào)道，香港研究協(xié)會(huì)的調(diào)查結(jié)果稱，六成受訪者都對(duì)香港未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場(chǎng)，四成受訪者預(yù)計(jì)樓價(jià)將下跌。

多家機(jī)構(gòu)也在近期發(fā)出警告稱，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?；ㄆ祛A(yù)計(jì)，下半年香港房?jī)r(jià)可能下跌7%左右。瑞銀(UBS)此前預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房?jī)r(jià)有可能下跌，最多將跌去10%。

利率上升給香港樓市帶來(lái)壓力

事實(shí)上，香港金管局近年來(lái)不斷收緊按揭貸款，導(dǎo)致二手樓市成交不斷萎縮。同時(shí)，本地大型發(fā)展商則向買(mǎi)家提供高成數(shù)按揭，幫助一些無(wú)法從銀行獲得足夠按揭貸款的買(mǎi)家得以成功買(mǎi)樓。目前在香港買(mǎi)樓需要經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的收入審查和壓力測(cè)試，買(mǎi)家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過(guò)50%，并要通過(guò)加息3%的壓力測(cè)試。

而在今年9月，香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個(gè)基點(diǎn)，至2.50%。這是銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動(dòng)資金的基準(zhǔn)利率。

而在香港金管局加息僅數(shù)小時(shí)之后，香港四家主要銀行——匯豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)香港貸款基準(zhǔn)利率——港元最優(yōu)惠貸款利率，為2006年來(lái)首次。

按照香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在其專(zhuān)欄文章中的說(shuō)法，過(guò)去逾10年的香港超低息環(huán)境結(jié)束了。每經(jīng)小編(微信號(hào)：nbdnews)注意到， 香港銀行業(yè)的上一個(gè)加息周期是在2004-2006年。

在這些措施的影響下，二手住宅成交持續(xù)減少。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數(shù)及金額均創(chuàng)下2016年3月以來(lái)的31個(gè)月新低。