圖片來源：每經(jīng)記者 劉玲 攝

自2003年起，香港房價創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期。與此同時，香港的私人住宅售價指數(shù)今年7月上升至393.5點(diǎn)，連續(xù)上升28個月。

來自咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2017年國際房價負(fù)擔(dān)能力報告顯示，中國香港連續(xù)第八年蟬聯(lián)冠軍，屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。供房負(fù)擔(dān)比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買房。

但如今，隨著香港步入加息周期，當(dāng)?shù)貥鞘幸餐嘎冻鲫囮嚭狻?jù)香港媒體報道，沙田九肚山一處房產(chǎn)22日以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區(qū)內(nèi)九肚首宗“流血”出售案例。

報道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房產(chǎn)。去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，上月又連續(xù)兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到22日降到1300萬港元才得以成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。

一周前香港“地王”流標(biāo)

就在一周前的10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。據(jù)悉，上述地皮占地約18.94萬方尺(約2.1萬平方米)，為八年多以來首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項目。市場估值約242.59億至485.18億港元。

每經(jīng)小編(微信號：nbdnews)了解到，該次有5家企業(yè)投標(biāo)，包括新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長實(shí)集團(tuán)及嘉華國際，九龍倉則聯(lián)合新世界發(fā)展、信和置業(yè)、南豐集團(tuán)、華懋集團(tuán)及中國海外發(fā)展組成聯(lián)合體競投。但他們給出的報價均沒有達(dá)到港府就該用地所定的底價，港府不接納所接獲的5份標(biāo)書。

據(jù)中國證券報報道，近年港府有4次因?yàn)闃?biāo)價低于底價而取消賣地。其余3次取消招標(biāo)地塊分別位于元朗、青衣和白石角，均不在寸土寸金的港島。業(yè)內(nèi)人士表示，此次山頂文輝道的“準(zhǔn)地王”流拍，反映出香港地產(chǎn)商競投熱情下降，對土地價格上漲不再持樂觀預(yù)期。

另據(jù)香港南華早報此前報道，香港研究協(xié)會的調(diào)查結(jié)果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場，四成受訪者預(yù)計樓價將下跌。

多家機(jī)構(gòu)也在近期發(fā)出警告稱，香港房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?；ㄆ祛A(yù)計，下半年香港房價可能下跌7%左右。瑞銀(UBS)此前預(yù)計，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。

利率上升給香港樓市帶來壓力

事實(shí)上，香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款，導(dǎo)致二手樓市成交不斷萎縮。同時，本地大型發(fā)展商則向買家提供高成數(shù)按揭，幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經(jīng)過一系列嚴(yán)格的收入審查和壓力測試，買家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。

而在今年9月，香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個基點(diǎn)，至2.50%。這是銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準(zhǔn)利率。

而在香港金管局加息僅數(shù)小時之后，香港四家主要銀行——匯豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)香港貸款基準(zhǔn)利率——港元最優(yōu)惠貸款利率，為2006年來首次。

按照香港財政司司長陳茂波在其專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環(huán)境結(jié)束了。每經(jīng)小編(微信號：nbdnews)注意到， 香港銀行業(yè)的上一個加息周期是在2004-2006年。

在這些措施的影響下，二手住宅成交持續(xù)減少。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數(shù)及金額均創(chuàng)下2016年3月以來的31個月新低。