清明假期，一則“環(huán)京樓市最慘的香河，房價‘膝斬’”的消息在微博上引起熱議。

根據(jù)發(fā)布該消息的某房產(chǎn)大V描述，曾經(jīng)掛價2.5萬元/平方米的香河富力新城，清明推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。

事實上，在多位香河本地的中介人士看來，當(dāng)?shù)胤績r上演“膝斬”并不罕見。香河，這個距離北京副中心——通州直線距離30公里的河北縣城，是北京通勤族在環(huán)京地區(qū)的第二大聚集區(qū)。但其房價自限購以來長期不足通州的1/3，也低于環(huán)京區(qū)域的燕郊、大廠。

“已經(jīng)觸底了。”一位當(dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬖V第一財經(jīng)，北三縣(燕郊、大廠、香河)的購買力主要由東三環(huán)以東的北京購房者來帶動。在2017年北三縣限購后，香河的購房需求銳減，庫存消化慢。在這一背景下，新的開發(fā)商不愿意進(jìn)入，而舊的開發(fā)商回款壓力大，只能將新房價格一降再降。

不過，上述中介人士同時表示，從2020年年中開始，對外地人的新房限購政策實際放開，這為開發(fā)商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機(jī)。然而，由于不少開發(fā)商希望以價換量、盡快消化庫存、不拖累其他區(qū)域的項目，進(jìn)入2021年后，香河房價繼續(xù)走低。今年春節(jié)前，富力新城的毛坯現(xiàn)房起售價已降至1.15萬元/平方米。

連番的降價讓部分購房群體陷入觀望狀態(tài)，以期用更低的價格來成交買房。而在清明假期前夕，“富力新城尾盤‘跳水式’降價”的消息傳出后，一些需求開始蠢蠢欲動。在香河北部新城的富力新城售樓處，前來看房、購房的北京購房者絡(luò)繹不絕。截至目前，此次掛出的約300套的特價房源已售出近九成。

“房價跌回七年前”

5日，第一財經(jīng)記者走訪時發(fā)現(xiàn)，在富力新城售樓大廳的樓盤沙盤上，多數(shù)樓棟前，都被掛上了“售罄”二字。

一名富力新城售樓處的銷售經(jīng)理告訴第一財經(jīng)，早在前一天，掛售的特價房，就只剩下不到二成了，且剩余房源多位于一、二層或頂層。此外，77平米的小戶型特價房將不再贈送車位。

“連續(xù)4天，銷售部每晚加班到8、9點，單日銷售量在60-80套左右，甚至更高。”他說，2日下午，也即是清明假期的前一天，富力新城在售的H13區(qū)現(xiàn)房的起售價從原先的1.02萬元/平方米降至8500元/平方米，并擴(kuò)大了供應(yīng)，將多個總高為31或22層的單元樓，累計近300套房源拿出來，做清盤處理。

第一財經(jīng)記者對比發(fā)現(xiàn)，本次降價后，富力新城的新房價格普遍低于同社區(qū)的二手房價格。根據(jù)安居客APP，4月以來，該社區(qū)的二手房均價在9500萬元/平方米以上。

“房價跌回七年前。”一名銷售中介在售樓大廳介紹稱，在2015年前后，富力新城的現(xiàn)房掛售單價約在9000元/平方米，等到了2017年限購前，現(xiàn)房掛售單價最高漲到2.5萬元/平方米。限購后，富力新城的房價一路走低，2019年末-2020年初，房價約為1.4萬元/平方米，今年春節(jié)以來，房價降至1.15萬元/平方米。而在特價房推出后，基本與2014、2015年的房價持平。

針對富力新城房價“膝斬”的現(xiàn)象，景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受第一財經(jīng)記者采訪時稱，這或與富力地產(chǎn)目前資金鏈緊張、財務(wù)指標(biāo)踩中“三條紅線”、近期甚至傳出通過高息發(fā)債以減輕債務(wù)壓力的情況有關(guān)，具有一定的個案因素。

上述富力新城的銷售經(jīng)理也表示，富力新城項目仍有12區(qū)和15區(qū)尚未建成，此次推出特價房也是為了盡快回籠資金，以確保在建項目工程能如期交付。

“不過，據(jù)開發(fā)商透露，目前，在建項目的融資問題已經(jīng)解決，后續(xù)富力新城的房價或?qū)⒂兴厣?rdquo;他說。

5日當(dāng)天，趕在清明假期結(jié)束前，富力新城又推出了H13區(qū)最后一棟可售現(xiàn)房——7號樓，樓高31層，掛售單價升至10200元左右，但此前剩余的特價房源價格維持不變。“一夜間，相同戶型的掛售單價上漲近1700元，這讓原本還糾結(jié)于所剩特價房樓層不好的我，現(xiàn)在卻不得不出手了。”一名在現(xiàn)場簽購房合約的王女士告訴第一財經(jīng)。

新房限購松綁了？

王女士稱，雖然在通州工作，但出于戶口、房價和子女教育的考慮，她最終選擇來香河安家，成為跨城通勤族中的一員。

從直線距離來看，香河距離通州核心區(qū)域潞城僅27公里，約40分鐘的車程。然而，從房價水平來看，兩地樓市卻處于冰火兩重天。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，通州新房均價為55407元/平方米，而香河新房均價則為10508元/平方米，不到前者的1/5。高企的房價勸退了大批的“北漂客”，讓他們不得不來到環(huán)京地區(qū)落腳。

“大約有八成的購房者都是在京工作者。”上述富力新城的銷售經(jīng)理告訴第一財經(jīng)，其中，以在通州、亦莊工作的人群居多，也有在朝陽工作的購房者。

除了抄底買房的因素外，王女士稱，此次決心出手的原因還有兩個：一是環(huán)京一帶，香河房價雖然最低，但期房和小開發(fā)商建設(shè)的樓盤或有爛尾風(fēng)險，不敢選購，而可供選擇的大盤現(xiàn)房又很少;二是北三縣的購房資質(zhì)尚未有官方說法出臺，趁著現(xiàn)在外地人實際可以辦理網(wǎng)簽和進(jìn)行貸款購房，及時上車。

關(guān)于新房的購房資質(zhì)，第一財經(jīng)記者詢問了多位當(dāng)?shù)刂薪槿耸?，他們均表示，環(huán)京北三縣目前已放開新房限購，外地人可以貸款購買1套商品房，首付為三成，網(wǎng)簽手續(xù)在20個工作日左右即可辦妥，沒有當(dāng)?shù)厣绫Ｒ蟆?/p>

按照2017年的限購規(guī)定，在包括北三縣在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域，非當(dāng)?shù)貞艏用衲軌蛱峁┊?dāng)?shù)厝昙耙陨仙绫ＷC明或者納稅證明的，限購一套住房，補繳的納稅證明和社保證明不得作為購房的有效憑證。

不過在“放開新房限購”后，對于購房者工作地點和學(xué)歷方面的要求，不同中介說法略有差異。有中介人士稱，去年4月左右，外地人在當(dāng)?shù)刭徺I新房，可以走人才引進(jìn)通道，即需要提供相應(yīng)的學(xué)歷證明。但自去年10月之后，購房者只需要提供香河或者通州的工作證明，且沒有工作年限的要求。“總而言之，外地人在北三縣購買首套新房，已經(jīng)沒有實際性的約束條件了。”

但是，“新房限購松綁”的說法，并沒有官方宣布。4月6日下午，第一財經(jīng)記者向河北廊坊房管局執(zhí)法大隊處求證，接線工作人員稱，并不清楚，關(guān)于香河購房資質(zhì)的相關(guān)事宜需詢問當(dāng)?shù)厝嗣裾嚓P(guān)部門。隨后，記者多次致電香河住建局，截至發(fā)稿，尚未得到回復(fù)。

在富力新城售樓處，第一財經(jīng)記者注意到，大廳的墻面上，仍張貼了“買房有限購”的橫幅，對此，一名售樓處的工作人員稱，這是此前香河房管局的統(tǒng)一要求。