作為廈門(mén)最早一批房企成員的明發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)“明發(fā)集團(tuán)”00846.HK)，近期因發(fā)高息22%的債券引發(fā)市場(chǎng)再度關(guān)注。此外，今年4月，其創(chuàng)始人黃煥明離任也讓外界浮想聯(lián)翩 ，此次重大人事變更是否與公司復(fù)牌密切相關(guān)?

2016年因核數(shù)師對(duì)其年報(bào)業(yè)績(jī)不發(fā)表意見(jiàn)，明發(fā)集團(tuán)遭遇長(zhǎng)達(dá)四年之久的停牌，目前，其股價(jià)仍止于1.89元的報(bào)價(jià)。對(duì)此，《投資者網(wǎng)》就復(fù)牌及高息發(fā)債等投資者關(guān)注的問(wèn)題，致電明發(fā)集團(tuán)香港企業(yè)傳訊部門(mén)，對(duì)方表示，目前不便回應(yīng)。

公開(kāi)資料顯示，成立于1994年，作為早期知名的閩系房企，明發(fā)集團(tuán)的全國(guó)擴(kuò)張之路早已開(kāi)啟，業(yè)務(wù)主要以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)為主，并涉及工業(yè)、商貿(mào)、投資等多項(xiàng)領(lǐng)域。2019年明發(fā)集團(tuán)收入127億元、凈利潤(rùn)11.34億元，與早期的世茂、建發(fā)、禹洲等相比，早已“掉隊(duì)”。

高息22%創(chuàng)下房企融資最貴

6月1日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)行了一筆規(guī)模1.76億美元、票息22%的美元債券用于償還債務(wù)。據(jù)了解，該筆債券在今年12月5日到期，如果逾期，票息按上浮10%以32%計(jì)算。從2020年行業(yè)各大房企發(fā)債情況來(lái)看，明發(fā)集團(tuán)高達(dá)22%的債券票息已經(jīng)刷新行業(yè)最高紀(jì)錄。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，中國(guó)房企海外債平均融資成本8.07%，同比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，5月平均融資成本更是低至6.33%;同時(shí)，從房企6月初發(fā)債情況來(lái)看，同行萬(wàn)科6月1日發(fā)布的“17萬(wàn)科01”債券票面利率調(diào)整為1.9%，華發(fā)集團(tuán)6月2日發(fā)行的規(guī)模10億元的超短期債券票面利率僅1.35%，保利、旭輝、廈門(mén)象嶼等房企先后發(fā)行的債券利率也處在2%至4%區(qū)間。

即便以美元債券來(lái)看，以6月16日綠地控股所發(fā)行的5億美元定息債券來(lái)看，利率也僅為6.25%;正榮地產(chǎn)5月22日發(fā)行的2億美元2024年到期的美元債，年利率也不過(guò)8.32%。

當(dāng)然，也有發(fā)債成本處于較高水平的房企，如藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶等。今年6月以來(lái)，這些房企的發(fā)債利率區(qū)間在10.5%-11%。同行業(yè)對(duì)比，據(jù)《投資者網(wǎng)》研究統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，不管是A股還是H股，目前沒(méi)有任何內(nèi)房企融資成本超過(guò)22%，明發(fā)也創(chuàng)下來(lái)多年來(lái)房企融資成本最高紀(jì)錄。

今年1月14日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)行了一筆2021年到期、總規(guī)模2.2億美元的債券，利率較往年有所提升，票息高達(dá)15%。令市場(chǎng)感到疑惑的是，明發(fā)集團(tuán)的發(fā)債利率緣何一直居高不下?為何五個(gè)月時(shí)間不到利率成本增加7個(gè)點(diǎn)?高息22%的發(fā)債背后意味著什么?

對(duì)于明發(fā)集團(tuán)的高息發(fā)債，,星展銀行(香港)研究部中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析主管王丹向《投資者網(wǎng)》表示：“22%的發(fā)債利率，從側(cè)面能夠反映出，明發(fā)集團(tuán)對(duì)于資金渴求強(qiáng)烈，需要通過(guò)高息融資的方式籌集資金緩解舊債，最終為了能夠‘活下去’，為自己爭(zhēng)取更多反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)，如，加速樓市的銷(xiāo)售、回款及負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整等。明發(fā)集團(tuán)目前發(fā)債票息位居行業(yè)高位，但相信高利息只是暫時(shí)的。目前雖然整體境內(nèi)融資市場(chǎng)較為寬松且利率下行，但這適用于具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)及3A評(píng)級(jí)的房企，對(duì)于明發(fā)集團(tuán)這類(lèi)負(fù)債較高的房企并不適用。”

據(jù)市場(chǎng)人士意見(jiàn)，明發(fā)成本的發(fā)債利率一直居高不下，但上述22%的高息發(fā)債或與其違約有關(guān)。公開(kāi)資料顯示，今年5月，明發(fā)集團(tuán)未能按時(shí)完成一筆美元債的兌付，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，該違約債券發(fā)行于2017年5月，票息為11%，期限3年，發(fā)行規(guī)模2.2億美元。

債務(wù)情況來(lái)看，截至2019年底，明發(fā)集團(tuán)貨幣資金(不包括受限制現(xiàn)金)為人民幣34.88億元，較2018年末的52.634億元大幅下滑，集團(tuán)應(yīng)于一年內(nèi)及一年后償還的銀行貸款及其他借款分別約為64.920億元及5.604億元，賬面現(xiàn)金難覆短債，償債壓力較大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《投資者網(wǎng)》表示：“一般來(lái)說(shuō)，融資成本是和企業(yè)本身包括負(fù)債水平在內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)度呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，獨(dú)立會(huì)計(jì)師曾對(duì)明發(fā)2015年財(cái)務(wù)報(bào)表‘不發(fā)表意見(jiàn)’，從而引發(fā)了證監(jiān)會(huì)的關(guān)注并責(zé)令其停牌，長(zhǎng)期停牌對(duì)于其自身的融資能力形成極大影響，也同步提高了融資利率水平。 ”

數(shù)年復(fù)牌之路漫長(zhǎng)無(wú)期

高息融資的同時(shí)，明發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人也宣告辭職。今年4月23日，明發(fā)集團(tuán)披露一則重大人事變動(dòng)——黃煥明辭任。根據(jù)公告，黃煥明辭任公司非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼公司授權(quán)代表各職務(wù)。同時(shí)，林家禮獲調(diào)任為非執(zhí)行董事，并獲委任為董事會(huì)主席。

對(duì)此，接近明發(fā)集團(tuán)的內(nèi)部人士曾透露：“本次人事變動(dòng)與復(fù)牌有很大關(guān)系，說(shuō)明公司為了復(fù)牌下了很大決心。”從停牌到復(fù)牌，發(fā)生于四年前的事件顯然一直惹得市場(chǎng)的高度關(guān)注。

公開(kāi)資料顯示，明發(fā)集團(tuán)的停牌事件源于2016年3月17日，因三宗銷(xiāo)售交易未能提供足夠憑證，以及部分現(xiàn)金付款及首款未能解釋?zhuān)酒刚?qǐng)的前會(huì)計(jì)事務(wù)所普華永道對(duì)其2015年年報(bào)"不發(fā)表意見(jiàn)"，隨后4月1日明發(fā)集團(tuán)引發(fā)香港證監(jiān)會(huì)關(guān)注并責(zé)令停牌。

對(duì)于復(fù)牌具體時(shí)間目前尚不得而知，港交所要求明發(fā)集團(tuán)對(duì)其獨(dú)立會(huì)計(jì)師提出的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查、解決，以及發(fā)布公司重要資料、刊發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)告，才可復(fù)牌。

實(shí)際上，港交所曾于2016年4月29日及2018年7月27日兩次向明發(fā)集團(tuán)發(fā)出復(fù)牌指引，但直到2018年8月1日港交所正式發(fā)布修訂版的"上市新規(guī)"——即倘企業(yè)維持停牌連續(xù)12個(gè)月，則可取消其上市地位，之后，明發(fā)集團(tuán)才開(kāi)始有了新的動(dòng)作。

2019年初，明發(fā)集團(tuán)一連發(fā)布三年財(cái)報(bào)，并在同年7月16日及2019年7月26日(復(fù)牌最后期限)，分別向港交所呈遞復(fù)牌報(bào)告及補(bǔ)充報(bào)告，旨在向復(fù)牌發(fā)起最后沖刺。今年3月20日，公司復(fù)牌有了新的進(jìn)展，聯(lián)交所表示其正在審閱復(fù)牌呈遞文件，并要求公司就達(dá)成復(fù)牌條件呈遞進(jìn)一步文件。隨后一個(gè)月后，明發(fā)集團(tuán)高管迎來(lái)更迭。

對(duì)于公司主席辭職的原因，明發(fā)集團(tuán)表示，黃煥明的辭任決定經(jīng)過(guò)仔細(xì)思量，其中已考慮明發(fā)集團(tuán)的發(fā)展歷史和未來(lái)的發(fā)展方向。黃煥明認(rèn)為，目前是合適時(shí)機(jī)讓明發(fā)集團(tuán)在董事會(huì)層面上進(jìn)一步邁進(jìn)專(zhuān)業(yè)管理。

“創(chuàng)始人退出對(duì)公司復(fù)牌會(huì)起到一定作用，但實(shí)質(zhì)性復(fù)牌仍然需要業(yè)績(jī)成果、財(cái)務(wù)狀況等達(dá)到相應(yīng)要求，尤其是在回應(yīng)2015年年報(bào)審計(jì)疑點(diǎn)和刊發(fā)所有未刊發(fā)年度財(cái)報(bào)層面對(duì)于明發(fā)將形成重大影響，因此，明發(fā)集團(tuán)如果不能全面解決現(xiàn)有問(wèn)題，復(fù)牌之路依然難言順利。”張波表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，從明發(fā)集團(tuán)基本面來(lái)看，近些年發(fā)展顯然遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。行業(yè)現(xiàn)狀艱難，假若復(fù)牌，明發(fā)集團(tuán)前景依舊堪憂。

與此同時(shí)，知名地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示：“創(chuàng)始人的退出，顯然對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，但如果未來(lái)明發(fā)集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)思路及運(yùn)營(yíng)模式上，未作徹底變革或引入好的這種合作機(jī)制的話，按照此前原有的發(fā)展模式，如融資途徑遭遇瓶頸等來(lái)看，明發(fā)集團(tuán)未來(lái)要走出困境顯然不太容易。”(思維財(cái)經(jīng)出品)