隨著轉(zhuǎn)型不斷深入，美好置業(yè)負(fù)債總額從2017年的97.41億元上漲至2019年的202.78億元，同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)則從6.64億元下降至0.67億元

近日，美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱美好置業(yè)，000667.SZ)終于發(fā)布了一度延期的2019年年報(bào)。

據(jù)年報(bào)顯示，該公司2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收36.59億元，同比增長(zhǎng)45.19%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為0.67億元，同比下滑73.12%。加權(quán)凈資產(chǎn)收益率僅為0.94%。

《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，在美好置業(yè)“由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向裝配式建筑整體解決方案服務(wù)商做出深刻轉(zhuǎn)變”的近三年，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)一直不佳，歸母凈利潤(rùn)已連續(xù)三年出現(xiàn)下滑。

而在新冠肺炎疫情影響下，2020年一季度，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.67億元，同比下滑38.91%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)虧損0.91億元，同比增長(zhǎng)27.04%。

業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮，裝配式建筑前期投資大回款周期長(zhǎng)，是美好置業(yè)業(yè)績(jī)下滑的主要因素。

截至2020年6月15日，美好置業(yè)報(bào)收于2.79元/股，較其歷史高點(diǎn)已下挫72%。

美好置業(yè)近五年來(lái)股價(jià)走勢(shì)(元/股)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

歸母凈利潤(rùn)連續(xù)下降

美好置業(yè)前身為“名流置業(yè)”，主要一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2014年以來(lái)，該公司實(shí)控人劉道明提出要地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，涉足裝配式建筑，從而更名為“美好置業(yè)”，意在賦能美好生活。

2017年—2019年，美好置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44.38億元、25.20億元和36.59億元，同比增長(zhǎng)-14.72%、-43.21%和45.19%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.64億元、2.49億元和0.67億元，同比增長(zhǎng)-0.54%、-62.55%和-73.12%。

美好置業(yè)近三年?duì)I收及增長(zhǎng)率情況(億元)

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美好置業(yè)近三年歸母凈利潤(rùn)及增長(zhǎng)率情況(億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，美好置業(yè)營(yíng)收在經(jīng)歷了下滑之后，于2019年有所回升，而歸母凈利潤(rùn)則連續(xù)下滑。

事實(shí)上，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，從2017年開(kāi)始，美好置業(yè)已不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主要投入板塊，而是將全部資源傾斜至裝配式建筑業(yè)務(wù)上。

這一點(diǎn)，從其土地儲(chǔ)備上也可見(jiàn)一斑。年報(bào)顯示，美好置業(yè)土地儲(chǔ)備2016年為258.13萬(wàn)方，而到了2019年已下滑至118.91萬(wàn)方。2019年該公司僅新增兩個(gè)項(xiàng)目：洪湖新灘項(xiàng)目、臨安區(qū)天目醫(yī)藥港 (錦南新城區(qū)塊)。

雖然美好置業(yè)近年來(lái)一直重裝配式建筑業(yè)務(wù)，輕房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但支撐其2019年?duì)I收增長(zhǎng)的還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

年報(bào)顯示，美好置業(yè)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售簽約額67.38億元，銷售面積58.15萬(wàn)平方米。雖然較2018年有所下滑，但依然占其當(dāng)期營(yíng)收的8成以上。

而反觀美好置業(yè)發(fā)展多年的裝配式建筑業(yè)務(wù)，其在2019年簽約額約為38.97億元(首次公布，主要為EPC工程項(xiàng)目)，規(guī)模尚不及前者。

同時(shí)，美好置業(yè)的裝配式業(yè)務(wù)也首度創(chuàng)造了收入，報(bào)告期內(nèi)收入為2.67億元，占總收入的比重為7.3%，但該項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本卻高達(dá)2.7億元，虧損0.03億元。

不難發(fā)現(xiàn)，雖然美好置業(yè)為發(fā)展裝配式建筑著實(shí)花了一番力氣，但裝配式業(yè)務(wù)無(wú)論在業(yè)績(jī)規(guī)模還是盈利方面，均未能帶來(lái)可觀的回報(bào)。

另外，隨著裝配式建筑業(yè)務(wù)的不斷投入，美好置業(yè)2019年的管理費(fèi)用高達(dá)6.51億元，同比增長(zhǎng)63.98%，遠(yuǎn)高于當(dāng)期銷售費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用之和(而這之和3.17億元)，成為其利潤(rùn)下滑的主要原因之一。

負(fù)債率高企

事實(shí)上，在美好置業(yè)大力發(fā)展裝配式建筑業(yè)務(wù)的同時(shí)，其資金狀況已明顯吃緊。

年報(bào)顯示，2017年—2019年，美好置業(yè)的負(fù)債總額分別為97.41億元、153.04億元和202.78億元，同比上漲-14.01%、57.11%和32.50%;而對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率則分別為56.49%、66.26%和73.68%。

與此同時(shí)，2017年—2019年，美好置業(yè)的投資活動(dòng)現(xiàn)金流分別為-2.92億元、-10.28億元和-15.87億元。

值得一提的是，即使在美好置業(yè)處置子公司獲得19.53億元現(xiàn)金的2018年，其投資現(xiàn)金流仍為負(fù)，裝配式業(yè)務(wù)的投入對(duì)公司現(xiàn)金流產(chǎn)生的壓力可見(jiàn)一斑。

業(yè)內(nèi)人士表示，裝配式建筑前期投資大回款周期長(zhǎng)，美好置業(yè)的資金壓力短期內(nèi)或難得到改善。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，美好置業(yè)也發(fā)布了一份借款公告。

公告稱，為保障公司的業(yè)務(wù)發(fā)展，2020年度美好置業(yè)擬向控股股東美好未來(lái)企業(yè)管理集團(tuán)有限公司(下稱美好集團(tuán))及其關(guān)聯(lián)方借款不超過(guò)5億元，將支付不超過(guò)11%每年的資金占用費(fèi)，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控周期的變化，美好置業(yè)在轉(zhuǎn)型路上，能否迎來(lái)廣闊的發(fā)展前景仍值得觀察。