2019年，中國金茂(0817.HK)實現(xiàn)營業(yè)總收入437.12億元，同比增長12%;實現(xiàn)凈利潤64.52億元，同比增長24%。

近幾年，中國金茂的簽約銷售額也實現(xiàn)爆發(fā)式增長。2015-2019年，公司的簽約銷售額分別為301.02億元、485.16億元、693億元、1280億元、1608.07億元。

然而，2019年逾1600億元的合約銷售中又有多少是公司的權益銷售金額呢?

公司在業(yè)績發(fā)布會表示，2019年銷售的權益比例超過50%。以50%的比例粗略計算，2019年，公司權益銷售金額約為804.04億元，并未超過千億元。

雖然2019年公司的毛利率出現(xiàn)了明顯的下滑，但這并未影響公司凈利潤率的增長，其他收益科目反而為公司帶來了更高的收益。此外，公司少數(shù)股東權益并未獲得匹配利潤，且公司所用負債率指標與常用的凈負債率差別明顯，該指標的合理性有待討論。

平滑利潤?

中國金茂2019年的毛利為127.65億元，較上年同期減少17.73億元，同比下降12%。公司在業(yè)績發(fā)布會上表示，毛利的下滑主要是2016-2017年調控周期內土地價格較高導致的。但需注意的是，在毛利下滑的同時，公司其他收入和收益項反而大幅增加。

根據(jù)財報，2019年，中國金茂的其他收入和收益約為61.12億元，而上年同期僅為27.22億元，增加了33.90億元，完全覆蓋了該年毛利的減少額17.73億元。相對于2018年，中國金茂2019年的利息收入由16.26億元增加至25.18億元;出售子公司的收益由7224萬元增加至2019年的10.18億元;出售于合營公司及聯(lián)營公司的投資收益由零元增加至2019年的3.22億元。此外，公司的各種公允價值收益也有明顯增長，其中投資物業(yè)公平值收益、由持作出售物業(yè)轉為投資物業(yè)的公平值收益、先前持作于合營公司及聯(lián)營公司的投資的股權的公平值收益分別增長了2.65億元、3.12億元、2.44億元。

在毛利下滑的背景下，中國金茂其他收入和收益的多數(shù)細分項目同時大幅增加，這僅僅是巧合嗎?

截至2019年年末，公司仍有已簽約銷售未交付結算的物業(yè)及土地約2336億元。在2020年新冠肺炎疫情會在一定程度上影響公司經(jīng)營的前提下，這部分未結算金額或許可以為公司提前“冬儲”。眾所周知，“平滑”的業(yè)績表現(xiàn)更能贏得投資者的青睞。

少數(shù)股東權益激增

中國金茂近年來少數(shù)股東權益增長迅速，2014年年末僅有147.38億元，歸母權益為297.01億元。2015-2019年年末，公司的少數(shù)股東權益分別為158億元、241.18億元、335.92億元、424.69億元、464.86億元，歸母權益分別為335.47億元、316.26億元、328.52億元、357.96億元、393.72億元。

可見，相較于2014年年末，在五年時間內，上市公司的少數(shù)股東權益增長的幅度就達到了215.42%，而同期歸母權益增幅僅為32.56%，少數(shù)股東權益增幅明顯大于歸母權益。

事實上，自2017年起，中國金茂的少數(shù)股東權益就已超過了歸母權益。截至2019年年末，少數(shù)股東權益已占到了公司凈資產的54.14%。

然而，上市公司快速增長的少數(shù)股東權益卻未能使得少數(shù)股東獲得與其投入相匹配的收益。

2015-2019年，中國金茂的少數(shù)股東損益分別為11億元、20.38億元、11.72億元、21.66億元、21.77億元，歸母凈利潤分別為31.75億元、25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元。2019年，公司少數(shù)股東權益已超過了歸母權益，但同期少數(shù)股東損益金額卻僅為歸母凈利潤的三分之一。

經(jīng)計算可以發(fā)現(xiàn)，上市公司的“少數(shù)股東損益/凈利潤”與“少數(shù)股東權益/凈資產”兩項比值之間存在較大差異。2015-2019年，中國金茂的“少數(shù)股東損益/凈利潤”分別為25.73%、44.56%、22.76%、29.36%、33.74%，“少數(shù)股東權益/凈資產”分別為32.02%、43.27%、50.56%、54.26%、54.14%，即少數(shù)股東權益的增加并未給少數(shù)股東帶來相應的利潤。

另一方面，從公司ROE與其少數(shù)股東ROE的差異來看，上述結論依然成立。

2015-2019年，中國金茂的ROE(平均)分別為9.75%、7.52%、12.34%、15.18%、17.17%，少數(shù)股東ROE(少數(shù)股東損益/平均少數(shù)股東權益)分別為7.2%、10.2%、4.1%、5.7%、4.9%?？梢姡?016年外，近年來，上市公司整體ROE遠遠超過了少數(shù)股東ROE。

民生證券研報指出，如果房企少數(shù)股東權益出現(xiàn)大幅波動，企業(yè)可能是明股實債集中到期回購或新的明股實債方案注入推升少數(shù)股東權益規(guī)模，如果房企“少數(shù)股東損益/凈利潤”比率與“少數(shù)股東權益/所有者權益”比率長期差別較大，說明少數(shù)股東損益并非等于“權益比例×凈利潤”，而是存在其他分配方式，此時企業(yè)存在明股實債情況的可能性較大。

中國金茂是否存在明股實債?根據(jù)財報及其他公開信息，投資者難以得出確定的結論。如果答案為“否”，上市公司的少數(shù)股東為何難以獲得匹配利潤?如果答案為“是”，那么，公司明股實債的規(guī)模又有多少呢?

眾所周知，少數(shù)股東權益一向是房企明股實債的溫床。中國金茂的少數(shù)股東權益快速增長，并且少數(shù)股東難以獲得與其投入相匹配的收益，如此現(xiàn)象需引起投資者的警惕。

另一方面，快速增加的少數(shù)股東權益自然大幅推升了上市公司凈資產規(guī)模，其凈負債率會因不斷增加的凈資產而有所“沖減”。

“有異”的負債指標

一般而言，其他上市房企常用“凈負債率”衡量公司的負債情況。然而與之相比，中國金茂用于衡量負債率的指標卻存在一定差異。

在年報中，中國金茂表明，公司以“凈債務與調整后資本比率”為基準來監(jiān)控資本，該比率按“凈債務”除以“調整后資本”計算，具體計算方法為：“凈債務”按計息銀行貸款及其他借款總額減現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物、受限制銀行結余及若干按公平值計入損益的金融資產計算;“調整后資本”包括權益各組成部分(包括非控制權益)和本公司應付直接控股公司款項?？筛爬椋簝魝鶆张c調整后資本比率=(有息負債-貨幣資金)/(凈資產+應付直接控股公司款項)。

就計算公式而言，中國金茂“凈債務與調整后資本比率”的分子項與凈負債率相比并無差異，但分母項除“凈資產”項外，還增加了“應付直接控股公司款項”?？梢园l(fā)現(xiàn)，公司 “凈債務與調整后資本比率”的分母偏大，相應計算出來用于衡量其負債率的數(shù)值偏小。

那么，“應付直接控股公司款項”具體指的是何種性質款項?公司將“本公司應付直接控股公司款項”納入調整后資本，進而以“凈債務除以調整后資本的比率”監(jiān)控資本的是否具有合理性呢?

2015-2019年，中國金茂的“凈債務與調整后資本比率”分別為51%、46%、69%、71%、74%。若剔除“應付直接控股公司款項”的影響，公司同期凈負債率分別為55%、49%、73%、78%、83%，比公司所用的指標高了幾個百分點。然而，在業(yè)績發(fā)布會中，公司明顯將該指標與凈負債率混為一談。

具體而言，“應付直接控股公司款項”將會對公司負債率造成多大影響呢?2015-2019年，該值分別為35.71億元、44.26億元、39.46億元、78.6億元、100.65億元。隨該值增加，且其占公司凈資產的比重不斷上升，公司的“凈債務與調整后資本比率”與凈負債率之間將會拉開更大的差距。

一方面，中國金茂所用指標可以使公司負債水平看起來更低;公司激增的少數(shù)股東權益也在“弱化”其負債率水平，公司用于衡量負債的這一指標與實際情況相比也會更加好看。

近年來，公司合作開發(fā)的規(guī)模明顯增加。根據(jù)財報，2015-2019年，上市公司于合營公司之權益分別為9.73億元、26.67億元、29.94億元、73.47億元、115.11億元，于聯(lián)營公司之權益分別為14.54億元、27.09億元、38.44億元、66.99億元、75.98億元。

同期，合營及聯(lián)營公司利潤合計占上市公司凈利潤的比例分別為-1.99%、-1.58%、1.22%、5.15%、9.14%。雖然上市公司從參股公司獲得的凈利潤明顯增加，但需注意的是，盡管合作開發(fā)規(guī)模增大，但近年來聯(lián)營公司為中國金茂帶來的利潤卻十分有限，在多個年份甚至為虧損。

2015-2019年，中國金茂應占聯(lián)營公司損益分別為-7512萬元、-2846萬元、3162萬元、1075萬元、-1.33億元。

針對文中所涉及的問題，《證券市場周刊》記者已致電中國金茂，但公司相關負責人拒絕回應。