亮眼的盈利增速、超預(yù)期的分紅方案，發(fā)布年報(bào)后的保利地產(chǎn)(600048.SH)立刻點(diǎn)燃了市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。二十余份研報(bào)一致看多，哪兒管保利地產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資和少數(shù)股東的長(zhǎng)期低回報(bào)。

保利地產(chǎn)超預(yù)期有兩個(gè)方面，一是業(yè)績(jī)?cè)鏊俪A(yù)期，最終公布的2019年年報(bào)盈利增速較業(yè)績(jī)快報(bào)公布的數(shù)據(jù)明顯提高;其次分紅超預(yù)期，公司每10股派8.2元的慷慨分紅讓市場(chǎng)最為興奮，且較前幾年的分紅力度提升明顯。

不僅如此，保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率也大為下降，2019年年末不到60%的凈負(fù)債率是公司近年來(lái)的低點(diǎn)，實(shí)際上也是公司近10年來(lái)的次低點(diǎn)，與2016年55%的凈負(fù)債率最低值相差無(wú)幾。

作為保利地產(chǎn)的股東，這一切都是值得慶賀的。尤其是對(duì)于公司的高管來(lái)說(shuō)，盈利增速和凈資產(chǎn)收益率都超過(guò)了股權(quán)激勵(lì)的解鎖要求，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也恰好連續(xù)3年踩點(diǎn)完成，同樣是股東的高管也可以通過(guò)分紅和股權(quán)激勵(lì)帶來(lái)財(cái)富增值。

與保利地產(chǎn)合作的投資人或許就沒(méi)有這么幸運(yùn)了。保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資已經(jīng)接近600億元，但回報(bào)率始終在個(gè)位數(shù)徘徊，2019年的收益率僅是保利地產(chǎn)的三成左右。少數(shù)股東們?cè)缧┠赀€能與保利地產(chǎn)的股東一樣獲得相仿的回報(bào)，如今早已今非昔比。對(duì)此，截至發(fā)稿，保利地產(chǎn)沒(méi)有回復(fù)《證券市場(chǎng)周刊》的采訪。

少數(shù)股東讓利盈利超預(yù)期?

日前，保利地產(chǎn)發(fā)布2019年年報(bào)，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2359.81億元，同比增長(zhǎng)21.29%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)279.59億元，同比增長(zhǎng)47.9%。

與年初發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)相比，保利地產(chǎn)最終確認(rèn)的盈利增速大大提高。較早的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，公司2019年?duì)I收為2355.4億元，同比增長(zhǎng)21.07%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)265.69億元，同比增長(zhǎng)了40.55%。

即，在營(yíng)收基本沒(méi)有變化的情況下，保利地產(chǎn)最終歸母凈利潤(rùn)較業(yè)績(jī)快報(bào)時(shí)的增速提高超過(guò)7個(gè)百分點(diǎn)，多出了13.9億元的凈利潤(rùn)。

追溯歷史不難發(fā)現(xiàn)，自從2010年開(kāi)始披露業(yè)績(jī)快報(bào)以來(lái)，保利地產(chǎn)每年公布的最終年報(bào)與業(yè)績(jī)快報(bào)相比，雖有調(diào)整但都沒(méi)有明顯變化，營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)基本都屬于微調(diào)，像2019年這樣最終確認(rèn)的業(yè)績(jī)多出13.9億元是沒(méi)有過(guò)的。

不僅如此，保利地產(chǎn)的分紅更加讓市場(chǎng)興奮。公司計(jì)劃每10股派8.2元(含稅)，合計(jì)派發(fā)現(xiàn)金紅利97.85億元，分紅比例達(dá)到35%。在此之前的2015-2018年，保利地產(chǎn)的分紅率基本維持在30%出頭。

如果維持30%的分紅，那么保利地產(chǎn)的分紅將調(diào)整為約每10股派7元(含稅)。按照年報(bào)前一日的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，股息率下降至4.58%，與目前5.36%的股息率相去甚遠(yuǎn)。

也正是盈利和分紅超預(yù)期，年報(bào)出爐后保利地產(chǎn)贏得了市場(chǎng)的一致贊譽(yù)。年報(bào)發(fā)布當(dāng)日，就有不下二十余家機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表看多報(bào)告。作為對(duì)照，萬(wàn)科A(000002.SZ)業(yè)績(jī)報(bào)告當(dāng)天，發(fā)布報(bào)告的機(jī)構(gòu)僅有10家出頭，機(jī)構(gòu)用在保利地產(chǎn)上的精力由此可見(jiàn)。

中金公司的觀點(diǎn)具有代表性，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，保利地產(chǎn)2019年盈利、分紅雙超預(yù)期，且預(yù)計(jì)2020-2021年，保利地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)仍可實(shí)現(xiàn)超15%的復(fù)合增長(zhǎng)，且毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)有限。中金公司認(rèn)為，保利地產(chǎn)是A股地產(chǎn)行業(yè)的首推標(biāo)的。

如前所述，與業(yè)績(jī)快報(bào)相比，保利地產(chǎn)的營(yíng)收基本沒(méi)有變化，利潤(rùn)總額同樣如此。2019年業(yè)績(jī)快報(bào)中，保利地產(chǎn)的利潤(rùn)總額為505.06億元，同比增長(zhǎng)41.15%。年報(bào)中，保利地產(chǎn)的利潤(rùn)總額為505.31億元，同比增長(zhǎng)41.23%，可見(jiàn)兩次披露的情況并無(wú)差異。

眾所周知，企業(yè)的盈利首先要上繳25%的企業(yè)所得稅，然后再在股東之間分配。在利潤(rùn)總額變化不大的情況下，保利地產(chǎn)上繳的所得稅是否明顯減少了呢?2019年，公司的所得稅金額為129.77億元，“所得稅/利潤(rùn)總額”約為25.68%。

保利地產(chǎn)“所得稅/利潤(rùn)總額”基本在25%左右，鮮有偏差的時(shí)候。利潤(rùn)總額雖不完全是納稅的基礎(chǔ)，但公司“所得稅/利潤(rùn)總額”基本在此基礎(chǔ)上形成，因此超預(yù)期的盈利很難說(shuō)是企業(yè)所得稅的“讓利”。

扣除企業(yè)所得稅后的盈利即凈利潤(rùn)在股東之間分配，這就形成了“歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)”和“少數(shù)股東損益”。保利地產(chǎn)的盈利比早前披露的利潤(rùn)多出近14億元，如果并非源于企業(yè)所得稅的調(diào)整，那么就意味著少數(shù)股東們的利潤(rùn)就要相應(yīng)減少對(duì)等的金額。

對(duì)于保利地產(chǎn)的少數(shù)權(quán)益股東們來(lái)說(shuō)，其分享的盈利總數(shù)也已經(jīng)逼近百億元。即便如此，與保利地產(chǎn)的股東相比，少數(shù)權(quán)益股東們獲得的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率都要打上折扣。

少數(shù)股東低回報(bào)

2019年年末，保利地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益增加至735億元，占到了公司凈資產(chǎn)的32.02%;全年少數(shù)股東損益達(dá)到95.95億元，占凈利潤(rùn)的比例為25.55%。顯然，與權(quán)益占比相比，保利地產(chǎn)少數(shù)股東獲得的利潤(rùn)分配是打了折扣的。

在此之前情況并非如此。2015-2016年年末，保利地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為256.18億元和288.49億元，占所有者權(quán)益總額的比重分別為26.37%和24.43%;同期公司少數(shù)股東損益分別為44.8億元和46.51億元，占凈利潤(rùn)的比例為26.62%和27.24%。

由此，保利地產(chǎn)少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率分別為17.49%和16.12%;同期，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率(攤薄)為17.26%和13.92%。也就是說(shuō)，在此期間保利地產(chǎn)少數(shù)股東投入的資金獲得了與之匹配的回報(bào)，并沒(méi)有低于甚至高于保利地產(chǎn)股東獲得的凈資產(chǎn)收益率。

隨后的情況發(fā)生了改變。2017-2019年年末，保利地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益期末余額分別為512.6億元、645.72億元和735億元，占所有者權(quán)益總額的比重分別為32.39%、34.62%和32.02%。保利地產(chǎn)曾表示，少數(shù)股東權(quán)益持續(xù)增長(zhǎng)主要是由于“部分下屬子公司的少數(shù)股東增資以及發(fā)行人新增部分非全資控股子公司所致”。

2017-2019年，保利地產(chǎn)的少數(shù)股東損益分別為40.51億元、72.45億元和95.95億元，占凈利潤(rùn)的比重分別為20.59%、27.71%和25.55%。由此，2017-2019年，保利地產(chǎn)少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率分別為7.95%、11.22%和13.05%。

在這三年中，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率分別為14.61%、15.5%和17.92%。與之前少數(shù)股東凈資產(chǎn)收益率甚至偶有超過(guò)保利地產(chǎn)股東相比，如今少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率下降至公司的一半出頭，回升后也僅有保利地產(chǎn)的七成左右。

如前所述，保利地產(chǎn)年報(bào)中的歸母凈利潤(rùn)較快報(bào)中多出了13.9億元，如果兩次披露沒(méi)有這般變化的話(huà)，那么保利地產(chǎn)的少數(shù)股東損益或許將增加至109.85億元，這意味著少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率將達(dá)到14.95%，雖仍不及保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率，但少數(shù)股東獲得的回報(bào)已經(jīng)可以看見(jiàn)保利地產(chǎn)股東們的“身影”了。

如果少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)高于上市公司股東的凈資產(chǎn)收益率，說(shuō)明少數(shù)股東占了便宜，獲得了更多的回報(bào)，反之則說(shuō)明少數(shù)股東吃了虧。同樣是少數(shù)股東權(quán)益高企，萬(wàn)科A歸屬上市公司股東的權(quán)益和少數(shù)股東的權(quán)益凈資產(chǎn)收益率都在20%左右，即兩者獲得的利潤(rùn)分配是較為接近的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，合作雙方都獲得了相對(duì)應(yīng)的好處。

華泰證券研報(bào)指出，近年來(lái)，表外融資成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式之一，少數(shù)股東則是明股實(shí)債的溫床。

華泰證券表示，如果房企“少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)”比率與“少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益”比率長(zhǎng)期差別較大，說(shuō)明少數(shù)股東損益并非等于“權(quán)益比例×凈利潤(rùn)(即按企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)行分配)”，而是存在其他分配方式，此時(shí)企業(yè)存在明股實(shí)債情況的可能性較大。

降低負(fù)債率是中央對(duì)央企的明確要求。早在2018年下半年，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳就曾下發(fā)指導(dǎo)意見(jiàn)，要求推動(dòng)國(guó)有企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率2020年年末相較2017年年末降低2個(gè)百分點(diǎn)左右。

作為央企，保利地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)“保利集團(tuán)”)的核心企業(yè)之一。2018年年末，保利集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1.09萬(wàn)億元，而保利地產(chǎn)則達(dá)到8464.94億元，因此保利地產(chǎn)能否控制住負(fù)債率將直接影響保利集團(tuán)負(fù)債率的走勢(shì)。

與少數(shù)股東們還能獲得一定的回報(bào)相比，保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資就更為遜色了。保利地產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資已經(jīng)逼近600億元，但換來(lái)的盈利遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以與之匹配。聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)要么盈利難、要么長(zhǎng)期虧損?那么保利地產(chǎn)還在持續(xù)不斷增加對(duì)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)的投資，這就顯得不合時(shí)宜了。

長(zhǎng)期股權(quán)投資盈利難

保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資是由74家合營(yíng)企業(yè)和237家聯(lián)營(yíng)企業(yè)組成。2019年年末，公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資規(guī)模為590.46億元，投資收益為35.03億元，其中74家合營(yíng)企業(yè)總規(guī)模為255.18億元，權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益為14.91億元;237家聯(lián)營(yíng)企業(yè)總規(guī)模為335.28億元，權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益為20.12億元。

這就是說(shuō)，2019年，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資的凈資產(chǎn)回報(bào)率僅有5.93%，僅是公司凈資產(chǎn)收益率的三成出頭。

這并不是某一年的特例，實(shí)際上，長(zhǎng)期以來(lái)保利地產(chǎn)來(lái)自于長(zhǎng)期股權(quán)投資的收益率一直偏低。2015年年末，保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資只有48.19億元，2016年開(kāi)始突飛猛進(jìn)，2016-2019年年末分別為147.51億元、234.51億元、484.89億元和590.46億元;同期公司來(lái)自聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)投資收益為12.18億元、15.64億元、19.02億元和35.03億元，凈資產(chǎn)收益率分別為8.26%、6.67%、3.92%和5.93%。

也就是說(shuō)，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資的收益率長(zhǎng)期在個(gè)位數(shù)徘徊。與之形成鮮明對(duì)比的是，保利地產(chǎn)自2006年上市以來(lái)其凈資產(chǎn)收益率就沒(méi)有低于過(guò)兩位數(shù)，有時(shí)甚至可以達(dá)到20%上下。

由于聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)并不屬于上市公司合并范圍，華泰證券指出，表外公司的杠桿率不會(huì)體現(xiàn)在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中;如果這部分公司的杠桿率高于公司整體，通過(guò)出表實(shí)現(xiàn)降低公司賬面負(fù)債率的效果，公司杠桿率就不能真實(shí)反映公司的實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān);并且，不要將房企的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)完全視作單純的合作開(kāi)發(fā)，如果持有機(jī)構(gòu)包括資管產(chǎn)品、信托計(jì)劃等，那么存在明股實(shí)債的可能性就會(huì)增加。

由于上市房企并未對(duì)外披露其長(zhǎng)期股權(quán)投資中聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，投資者是無(wú)法知曉此項(xiàng)資產(chǎn)真實(shí)的負(fù)債率的，對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資中是否涉及明股實(shí)債也難以一一分辨。

保利地產(chǎn)的情況同樣如此。公司聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)多達(dá)300余家，且公司沒(méi)有將這300余家公司的持股情況一一介紹，也沒(méi)有逐個(gè)列示每一家公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，因此投資者對(duì)公司近600億元的長(zhǎng)期股權(quán)投資除了規(guī)模和收益外，其余便難以分辨了。

不過(guò)，保利地產(chǎn)還是介紹了10家聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的基本情況，即便多數(shù)持股在50%(含)以上，公司還是將其列為聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)。這10家公司的負(fù)債率并沒(méi)有異常情況，但公司并沒(méi)有將其納入合并范圍。至于剩余的300余家，保利地產(chǎn)一筆帶過(guò)。

這10家聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的合作對(duì)象中不乏地方國(guó)企或者其他上市房企，但其中也閃現(xiàn)著金融機(jī)構(gòu)的身影。廣州保駿置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“廣州保駿”)是保利地產(chǎn)重要的合營(yíng)企業(yè)之一，上市公司持有其50%的股份。

工商資料顯示，成立于2018年年底的廣州保駿最初是保利地產(chǎn)的全資下屬公司。2019年5月，公司股權(quán)發(fā)生變更，保利地產(chǎn)持股比例下降至50%，剩余50%股份由7家股東分享，目前6家有限合伙制私募股權(quán)公司持有30%，剩余20%則由深圳市創(chuàng)揚(yáng)企業(yè)管理有限公司持有，該公司股權(quán)穿透后最終控股方是保險(xiǎn)公司。這就是說(shuō)，廣州保駿一半的股份由保利地產(chǎn)持有，另外一半則是金融、類(lèi)金融企業(yè)控制。那么，廣州保駿除保利地產(chǎn)之外的半數(shù)股份是否存在明股實(shí)債呢?

大型房企更多的是合作拿地，明股實(shí)債或許僅是其中的小部分，沒(méi)有納入合并范圍的項(xiàng)目公司真實(shí)負(fù)債率是市場(chǎng)最為關(guān)注的。對(duì)于非并表子公司融資，天風(fēng)證券曾指出，一是可以用長(zhǎng)期股權(quán)投資乘以一個(gè)綜合的杠桿倍數(shù)估算，二是參考對(duì)外擔(dān)保的金額。

對(duì)于綜合杠桿倍數(shù)，天風(fēng)證券給出的是假設(shè)3倍杠桿，并且沒(méi)有點(diǎn)名地將萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383.SH)和招商蛇口(001979.SZ)4家龍頭的非并表公司融資予以推算。按照3倍杠桿，保利地產(chǎn)2019年年末非并表子公司融資將接近1800億元。

但由于這只是假設(shè)，并不是真實(shí)情況，對(duì)外擔(dān)保則相對(duì)更加真實(shí)。非并表子公司在融資的時(shí)候，出資方可能會(huì)要求上市公司對(duì)其進(jìn)行擔(dān)保，因此可以從對(duì)外擔(dān)保中看出一些表外負(fù)債的端倪。

在4家龍頭房企中，保利地產(chǎn)的對(duì)外擔(dān)保是最高的。2019年年末，公司對(duì)外擔(dān)保余額為142.29億元，萬(wàn)科對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司提供的擔(dān)保余額僅有23.81億元。

由于房企合作拿地增多，在項(xiàng)目公司成立后各家將項(xiàng)目公司納入聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)并不奇怪，這也是龍頭房企長(zhǎng)期股權(quán)投資規(guī)模不斷增加的直接原因。但與當(dāng)初合作拿地時(shí)的積極相比，后續(xù)開(kāi)發(fā)似乎成了普遍的難題，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)帶來(lái)的投資收益始終難以與公司合并范圍內(nèi)的項(xiàng)目相媲美。

既然如此，上市房企何必?zé)嶂杂诼?lián)合開(kāi)發(fā)、導(dǎo)致大量低效投資不斷堆積呢?或許對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，將部分高負(fù)債項(xiàng)目出表移至長(zhǎng)期股權(quán)投資并非新鮮事，這也導(dǎo)致了上市房企長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益始終處于低位，回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公司的正常水平。

如果追求規(guī)模，房企就想方設(shè)法將合作項(xiàng)目并表，如果追求利潤(rùn)率，就會(huì)舍棄納入合并范圍。于是，在房企合作開(kāi)發(fā)常態(tài)化的情況下，長(zhǎng)期股權(quán)投資似乎就成了房企的“回收站”。

如前所述，保利地產(chǎn)上述10家主要的聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)負(fù)債率并沒(méi)有太大異常，如果其余300余家同樣如此，那就意味著在不影響負(fù)債率的情況下，保利地產(chǎn)追求的是更高的利潤(rùn)率。

之所以如此說(shuō)，是因?yàn)樵诠嫉?0家重要聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)中，雖有個(gè)別公司的利潤(rùn)率能達(dá)到保利地產(chǎn)的凈利率水平，但多數(shù)公司難以企及，回溯近三年的情況同樣如此。如果聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)納入合并范圍，不但將影響公司的周轉(zhuǎn)，也將直接帶來(lái)利潤(rùn)率的下滑。

對(duì)保利地產(chǎn)尤其是其一眾高管來(lái)說(shuō)，較少的存貨、更高的盈利能力很重要;只有如此，高管們才能順利將期權(quán)轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的財(cái)富收益。

股權(quán)激勵(lì)達(dá)成有術(shù)

大半年前的2019年9月，保利地產(chǎn)公告稱(chēng)公司第二期股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的第二個(gè)行權(quán)期已經(jīng)達(dá)成。一年前的2018年9月，公司首個(gè)行權(quán)條件也已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn)。

保利地產(chǎn)的第二期股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃是在2016年推出的，公司計(jì)劃以8.75元/股向682名包括公司董事、高管在內(nèi)的骨干授予1.3億份股票期權(quán)，占到公司股本的1.21%。

股權(quán)激勵(lì)全部行權(quán)規(guī)模將達(dá)到11.41億元，保利地產(chǎn)的骨干將付出不小的代價(jià)。行權(quán)主要條件是授予日前三年凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于8%;前一年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于14%，前一年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不低于0.25。

2018年9月首次行權(quán)條件達(dá)成。2015-2017年，保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.72%，剛好超過(guò)8%;2017年的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為16.32%，2017年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25，正好符合。

2019年9月的第二個(gè)行權(quán)條件同樣順利解鎖。2016-2018年，保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率為13.84%，2018年的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為16.63%;2018年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25，再度精準(zhǔn)達(dá)成。

第三個(gè)解鎖公告還未發(fā)出，但不出意外仍將順利實(shí)現(xiàn)。2019年，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和凈利潤(rùn)增速繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。更加穩(wěn)定的是，公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率再次穩(wěn)穩(wěn)地站在了0.25的水平上。

根據(jù)目前的結(jié)果，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和凈利潤(rùn)率都超額完成激勵(lì)要求，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也嚴(yán)絲合縫地達(dá)成最低目標(biāo)。但是，如果少數(shù)股東們也都獲得和保利地產(chǎn)股東相同的回報(bào)，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)中的大量低周轉(zhuǎn)項(xiàng)目如果納入合并范圍，保利地產(chǎn)中高層的行權(quán)或許就沒(méi)有這么輕松了。

在人員和分紅等原因調(diào)整后，2018年，保利地產(chǎn)以8.01元/股向合計(jì)657人發(fā)行了3658.8萬(wàn)股股份，2019年以7.51元/股向654人發(fā)行合計(jì)3814.6萬(wàn)股，部分人次屬于第一次行權(quán);合計(jì)行權(quán)7473萬(wàn)股，耗資約5.8億元。

保利地產(chǎn)的管理層待遇并不算高。2019年年報(bào)還未公布完畢，以2018年為例，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)管理層薪酬合計(jì)為3501萬(wàn)元，在龍頭房企中幾乎墊底。

或許正因如此，殷切期望順利完成股權(quán)激勵(lì)的保利地產(chǎn)中高層不僅需要強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)，也需要高分紅來(lái)緩解資金壓力。彼時(shí)股權(quán)激勵(lì)定價(jià)幾乎以市價(jià)推行，因此只有不斷提高業(yè)績(jī)才能換來(lái)二級(jí)市場(chǎng)更多的財(cái)富增值。

巧合的是，在推出股權(quán)激勵(lì)后，保利地產(chǎn)迎來(lái)了擴(kuò)張的快車(chē)道。2016年，公司新增容積率面積2404萬(wàn)平方米，總成本約1214億元;2017-2019年新增容積率面積4520萬(wàn)平方米、3116萬(wàn)平方米和2680萬(wàn)平方米，成本2765億元、1927億元和1555億元，拿地積極性明顯提高。

簽約銷(xiāo)售同樣如此，尤其是在這一輪房地產(chǎn)行情中。2015年，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售金額1541億元，同比增12.75%，2016-2019年簽約金額分別為2101億元、3092億元、4048.17億元和4618.48億元。即便2019年略有放緩也不用太多擔(dān)心，股權(quán)激勵(lì)已經(jīng)順利達(dá)成，未來(lái)幾年的盈利早已在前幾年中鎖定了。