時(shí)代周報(bào)記者 謝江珊

在一地雞毛中，印度跨入了2020年。“建房子給所有人。”2019年成功連任的印度總理納倫德拉·莫迪(Narendra Modi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)下了大賭注。

他給各部部長(zhǎng)和各邦的首席部長(zhǎng)下達(dá)了一個(gè)死命令，要求他們必須努力工作，消除所有的障礙，以期到2022年，確保全體的印度家庭都要住上房子，一個(gè)也不能落下，也就是所謂的“2022年全民住房計(jì)劃(Housing for All by 2022)”，這意味著印度還得興建至少2000萬(wàn)套住房。

然而事與愿違，據(jù)媒體2019年12月28日的報(bào)道，印度正因住宅市場(chǎng)的混亂而動(dòng)搖。很多印度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陷入停滯。開(kāi)發(fā)商雖然向買(mǎi)家收了預(yù)收款，但因工程停滯而無(wú)法交房。

印度大型房地產(chǎn)咨詢(xún)企業(yè)阿納洛克(Anarock)的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月底，僅印度七大城市圈就有58萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目陷入嚴(yán)重的工程延誤或完全停工，售價(jià)相當(dāng)于4.64萬(wàn)億盧比(約合4547億元人民幣)。

“錢(qián)都交了，希望早點(diǎn)蓋好我的房子。”已支付200萬(wàn)盧比(約合人民幣19.22萬(wàn)元)住房預(yù)付款的德里的一位公務(wù)員這樣抱怨道。

“房地產(chǎn)過(guò)分?jǐn)U張，開(kāi)發(fā)商不得不努力去籌集資本、獲得土地。這意味著大概要注入2500億美元的新投資，并且要加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。”德里大學(xué)學(xué)者、資深經(jīng)濟(jì)作家安迪?慕克吉(Andy Mukherjee)表示。

兩大原因

導(dǎo)致如今印度很多房地產(chǎn)工程出現(xiàn)中止的原因主要有兩個(gè)。

一是由于印度2017年5月頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控法案。

在此之前，印度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全處于法律監(jiān)管的空白地帶。一般情況是開(kāi)發(fā)商借助1張廣告就向買(mǎi)家收取預(yù)收款，利用這筆資金支付材料費(fèi)和工程費(fèi)，然后建設(shè)住房。而新法案規(guī)定，以各項(xiàng)目專(zhuān)用的納入監(jiān)管的賬戶(hù)來(lái)管理預(yù)收款。這樣一來(lái)，原有的住宅項(xiàng)目多數(shù)突然陷入違法狀態(tài)。未能返還挪用的資金，進(jìn)而無(wú)法開(kāi)設(shè)專(zhuān)用賬戶(hù)，項(xiàng)目無(wú)法注冊(cè)，只能相繼延期或停工。

二是自2018年秋季以來(lái)，印度不少大型非銀行金融機(jī)構(gòu)陷入手頭現(xiàn)金不足的窘境，依賴(lài)這些機(jī)構(gòu)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步增加。

非銀行金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)增加，導(dǎo)致資金流入非銀行金融機(jī)構(gòu)和流出非銀行金融機(jī)構(gòu)兩方面均發(fā)生信用緊縮，形成惡性循環(huán)。

印度央行行長(zhǎng)沙克蒂坎塔?達(dá)斯(Shaktikanta Das)表示，央行的監(jiān)管團(tuán)隊(duì)將會(huì)確保不讓任何一家大型非銀金融機(jī)構(gòu)發(fā)生崩潰，并進(jìn)而波及金融系統(tǒng)的整體安全。據(jù)悉，這50家非銀金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)占有率達(dá)70%。

值得一提的是，印度非銀行金融公司自2018年9月爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)后，部分非銀行金融公司不得不通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)籌集資金用于償付利息。印度本輪經(jīng)濟(jì)減速主要由流動(dòng)性緊縮引發(fā)，解決非銀行金融公司的流動(dòng)性問(wèn)題，已成為印度央行支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。

所以在加強(qiáng)監(jiān)管措施和力度的同時(shí)，印度央行對(duì)非銀行金融公司資產(chǎn)證券化有所放松，以期有利于這些公司的資產(chǎn)證券化。

2020年1月3日，印度央行官方網(wǎng)站消息顯示，印度央行決定再次延長(zhǎng)非銀行金融公司現(xiàn)有的資產(chǎn)證券化放寬措施6個(gè)月。這一新的寬松期將延長(zhǎng)至6月30日。

樓市泡沫破滅?

或許，自從2017年印度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控法案頒布以來(lái)，該國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫就開(kāi)始逐漸被擠破。

據(jù)萊坊(Knight Frank)發(fā)布的房地產(chǎn)研究報(bào)告，2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巔峰時(shí)期的48萬(wàn)套少了78%。

印度最大城市孟買(mǎi)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)，2017年，該市的居民住宅平均價(jià)格下跌了5%。這是近十年來(lái)首次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。而到了2018年，這一指標(biāo)繼續(xù)下降了6.8%。2019年，由于經(jīng)濟(jì)放緩、大選和影子銀行危機(jī)，孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)連續(xù)第三年下跌，住宅物業(yè)價(jià)格比2016年下半年的峰值下跌了十分之一以上。

民間的住宅建設(shè)投資與汽車(chē)等耐用品消費(fèi)、企業(yè)的設(shè)備投資等，都是印度經(jīng)濟(jì)的民需支柱之一。而房產(chǎn)更是占印度家庭資產(chǎn)的七成，如果其價(jià)格崩潰，印度家庭的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)意愿都將受到嚴(yán)重打擊。

為了重啟延期或停工的房地產(chǎn)工程，印度政府在去年11月宣布，通過(guò)與國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的共同出資，設(shè)立為重啟工程提供2500億盧比(約合242億元人民幣)貸款的國(guó)營(yíng)基金。但這筆款項(xiàng)與問(wèn)題整體的規(guī)模相比，仍顯得杯水車(chē)薪。

2019年12月5日，印度中央銀行把2019―2020財(cái)年(2019年4月至2020年3月)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，從10月公布的6.1%下調(diào)至5.0%，為2008年來(lái)最低。

此前，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將印度的信用評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，理由包括影子銀行危機(jī)惡化、經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期放緩乃至公共債務(wù)不斷上升等問(wèn)題，擔(dān)心印度政府無(wú)法刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，印度央行2019年累計(jì)5次降息共135個(gè)基點(diǎn)，是亞洲央行中降息幅度最大的。但此舉對(duì)經(jīng)濟(jì)的提振作用微乎其微。

在屢次降息無(wú)果后，印度政府做好了另一手準(zhǔn)備：利用基建帶動(dòng)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而早在2019年9月份印度政府就宣布，將圍繞住房建設(shè)和外貿(mào)發(fā)展等領(lǐng)域出臺(tái)系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，以應(yīng)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩。

但國(guó)際貨幣基金組織(IMF)則指出，印度政府應(yīng)避免采取刺激經(jīng)濟(jì)的財(cái)政刺激措施，而應(yīng)著重于削減公共債務(wù)，以便騰出財(cái)政資源用于投資。

“(印度)此前通過(guò)基于借貸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的泡沫終于開(kāi)始萎縮。”普林斯頓大學(xué)客座教授阿什卡?莫迪(Ashoka Mody)說(shuō)道。