近幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷推出，市場(chǎng)變得更趨理性，個(gè)別開發(fā)商為了促進(jìn)銷售或增加利潤(rùn)，不惜采取欺騙、虛假宣傳、簽訂陰陽(yáng)合同、以次充好等違規(guī)手段，謀取利益，因而產(chǎn)生了不少購(gòu)房糾紛，給置業(yè)者造成了損失。

買房子畢竟不像買快銷品，動(dòng)輒幾百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元資金的投入，一旦出現(xiàn)糾紛，是購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)與精神的雙重?fù)p失。在“3·15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日來臨之際，深圳商報(bào)總結(jié)歸納出購(gòu)房過程中常出現(xiàn)的各類花招和陷阱，并邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家和專業(yè)律師為置業(yè)者答疑、支招，避免購(gòu)房者落入花樣繁多的套路里。

陷阱一：夸大配套 虛假宣傳

案例

華潤(rùn)某小區(qū)業(yè)主投訴項(xiàng)目在銷售期間，該項(xiàng)目在微信公眾號(hào)、宣傳單等官方宣傳資料均以“幼兒園、小學(xué)雙名校”的字眼對(duì)其學(xué)校配套進(jìn)行強(qiáng)化描述，銷售人員也通過明示、暗示等方式，甚至還邀請(qǐng)購(gòu)房者參與華潤(rùn)集團(tuán)與華陽(yáng)小學(xué)聯(lián)合舉辦的活動(dòng)，讓購(gòu)房者深信小區(qū)配套小學(xué)就是名校華陽(yáng)小學(xué)。

但交房時(shí)，客服回復(fù)“小區(qū)配套小學(xué)為名稱未最終確定的奧體東小學(xué)”，且表示“我司從未有過雙名校承諾”。當(dāng)有業(yè)主試圖查找公眾號(hào)早期的宣傳文章進(jìn)行舉證時(shí)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)提到“雙名校”的文章已被刪除。

避坑指南

廣東君田律師事務(wù)所主任黃志明表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

如果是開發(fā)商涉嫌虛假宣傳的話，購(gòu)房者要在第一時(shí)間收集相關(guān)資料，找到開發(fā)商曾經(jīng)承諾的證據(jù)。首先要查看購(gòu)房合同中是否有關(guān)于配套的約定，還要記得查看開發(fā)商在宣傳時(shí)所用的一些海報(bào)、樓書、冊(cè)頁(yè)、視頻等材料。如果購(gòu)房合同中沒有作出相關(guān)規(guī)定且也沒有任何其他材料佐證的話，購(gòu)房者維權(quán)成功的希望很小，因此，提醒購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要注意查看合同中是否有相關(guān)的約定。

陷阱二：特價(jià)房背后套路多

案例

張姓業(yè)主看到中介消息，原價(jià)16000元-20000元/平方米的洋房，只要9980元/平方米，還不限樓層，于是交了5萬(wàn)元定金，簽署的商品房認(rèn)購(gòu)書上明確約定了總價(jià)和首付款金額。但簽合同時(shí)卻被銷售人員告知非一次性付款客戶需要再交24萬(wàn)元才能網(wǎng)簽，且并未說明加收原因，只被告知不同意加錢就不給做網(wǎng)簽。

避坑指南

房地產(chǎn)專家表示，有些開發(fā)商抓住購(gòu)房者喜歡貪便宜的心理，其實(shí)特價(jià)房“套路”多多，需格外小心。

所謂的特價(jià)是在提高了房子起初報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，給出了各種虛假優(yōu)惠和折扣，“優(yōu)惠”過后的價(jià)格和房子實(shí)際價(jià)格相差無(wú)幾，甚至高于同等樓盤的房子價(jià)格。還有開發(fā)商利用饑餓循環(huán)營(yíng)銷策略，打著“特價(jià)房限時(shí)搶購(gòu)”的旗號(hào)，等這批特價(jià)房賣出后，新一輪的特價(jià)房又在市場(chǎng)上出現(xiàn)。

另外，還有開發(fā)商把品質(zhì)較差的房子做特價(jià)房處理。比如：房子位置較偏遠(yuǎn)，采光通風(fēng)不好，戶型結(jié)構(gòu)不合理，得房率較低，靠近高壓線、墳場(chǎng)、高架橋、化工廠等。購(gòu)房者如果不去實(shí)地考察或者查證資料，很難發(fā)現(xiàn)這些不利因素。

陷阱三：樣板房障眼法易“迷眼”

案例

有購(gòu)房者爆料稱其買了一套面積為133平方米的期房，當(dāng)時(shí)是沖著樣板房里展示的大廚房買的，沒想到交房時(shí)，廚房面積縮水一半。業(yè)主稱“眼下交付的廚房，看上去面積不足5平方米，目測(cè)僅樣板房的一半，另一半變成了消防通道。”

避坑指南

業(yè)內(nèi)專家提醒，一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，但實(shí)際居住并沒有這么好的體驗(yàn)感。有的開發(fā)商甚至直接將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些，以誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)買。

華商林李黎(前海)聯(lián)營(yíng)律師事務(wù)所舒衛(wèi)東律師表示，開發(fā)商在開發(fā)、銷售樓盤時(shí)應(yīng)本著誠(chéng)信原則，相關(guān)單位應(yīng)加大監(jiān)管力度，購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)增加防范意識(shí)，擦亮眼睛，以防被漂亮的樣板間迷了眼。出現(xiàn)問題后可以依法進(jìn)行索賠或者訴訟，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

陷阱四：補(bǔ)充協(xié)議、陰陽(yáng)合同連環(huán)陷阱

案例

李女士打新位于深圳市寶安區(qū)的清平華府小區(qū)，置業(yè)顧問要求包括李女士在內(nèi)的多位購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，事后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中的部分條款屬“霸王條款”。

買賣合同中關(guān)于付款和逾期的條約中公然提到：購(gòu)房合同簽訂30日后，若房貸業(yè)務(wù)辦理不成功，根據(jù)購(gòu)房面積大小，每逾期一天，開發(fā)商收取總房款的萬(wàn)分之一作為違約金;若逾期超過60天，開發(fā)商有權(quán)解約，違約金為總房款的10%;在這期間，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，購(gòu)房者還要賠償開發(fā)商的損失。多位購(gòu)房者表示對(duì)此無(wú)法接受，向住建部門投訴。

避坑指南

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一些免除開發(fā)商責(zé)任、排除購(gòu)房者主要權(quán)利的格式條款屬于“霸王條款”，購(gòu)房者要警惕。律師認(rèn)為，雖然合同整體是成立并生效的，但是某個(gè)條款無(wú)效或者對(duì)購(gòu)房者不發(fā)生法律效力，判斷權(quán)在司法機(jī)關(guān)。當(dāng)購(gòu)房者實(shí)在無(wú)法履行合同約定，開發(fā)商依據(jù)條款進(jìn)行起訴，購(gòu)房者可以反訴開發(fā)商主張合同條款無(wú)效，或者抗辯合同條款不成為合同的內(nèi)容。

除了“霸王條款”，購(gòu)房合同還有很多貓膩：

1、合同主體認(rèn)定不明

購(gòu)房者需注意，有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓摺?/p>

2、補(bǔ)充協(xié)議坑多要留心

在購(gòu)房過程中，由于標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同具有一定局限性，幾乎每個(gè)開發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其中關(guān)于不可抗力、分?jǐn)偨ㄖ娣e、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋所有權(quán)證辦理時(shí)間、貸款、保修責(zé)任、開發(fā)商促銷承諾等問題都不能馬虎大意。

3、警惕“陰陽(yáng)合同”

所謂“陰陽(yáng)合同”是指當(dāng)事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對(duì)同一宗交易簽訂兩份內(nèi)容不一致的合同，一份提交給政府有關(guān)部門備案但并不實(shí)際履行，另一份僅為合同當(dāng)事人所掌握并約定照此履行交易。簽訂“陰陽(yáng)合同”重則可能面臨罰款甚至刑罰，輕則無(wú)法取得高額貸款，再售時(shí)要承擔(dān)高稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

陷阱五：精裝修貨不對(duì)板、不達(dá)標(biāo)

案例

有置業(yè)者反映稱其購(gòu)買的精裝房在交房時(shí)，屋內(nèi)墻紙空鼓、地板軟塌冒灰，業(yè)主查閱發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商標(biāo)明的單戶裝修費(fèi)用高達(dá)43萬(wàn)元，業(yè)主認(rèn)為標(biāo)價(jià)遠(yuǎn)高于實(shí)際花費(fèi)。實(shí)際上，這樣的案例屢見不鮮，很多置業(yè)者購(gòu)買的精裝房存在裝修減配、質(zhì)量不合格等問題，開發(fā)商宣傳可以“拎包入住”的精裝房，成了不少消費(fèi)者的“驚裝房”。

避坑指南

專業(yè)律師提醒，購(gòu)買帶精裝修的房子時(shí)，要警惕裝修材料以次充好、貨不對(duì)板，或者承諾的電器品牌不符等情況，在交房時(shí)要仔細(xì)核對(duì)和查驗(yàn)。在保修期內(nèi)，可以找裝修公司維修并要求賠償損失。

但如果是房屋本身的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人首先向開發(fā)商提出維修，或者在自己維修完后，要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用和因?yàn)樾迯?fù)而給自身造成的合理?yè)p失。如果該質(zhì)量問題經(jīng)多次維修仍不能有效解決，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，購(gòu)房人可以要求解除合同并要求開發(fā)商賠償損失。