在剛剛過(guò)去的一季度，上海樓市的韌性得到充分顯現(xiàn)，新房、二手房市場(chǎng)皆有明顯恢復(fù)，來(lái)訪認(rèn)籌、帶看成交取得了亮眼成績(jī)。

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綜合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，新房方面，一季度有6盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)突破千人，整體去化率達(dá)79%，春節(jié)后有23個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)日光；二手房成交則連續(xù)兩個(gè)月走高，3月實(shí)現(xiàn)約2.4萬(wàn)套，觸及近20個(gè)月來(lái)的高點(diǎn)。“小陽(yáng)春”成色十足。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海市場(chǎng)不存在過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。多位受訪專(zhuān)家指出，新房方面，隨著供應(yīng)量的逐步增加，預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)分流的情況，熱度有望趨于平穩(wěn)；而二手房方面，在此前積壓的需求釋放完成后，3月下旬至4月以來(lái)，周度成交已有所回落，市場(chǎng)趨于理性。

對(duì)于上海市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)抱有充分的信心。2022年在上海摘得了10宗地塊的招商蛇口，在近期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，將在接下來(lái)的上海土拍中新獲取一些項(xiàng)目。“今年大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)判整體是向好的。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀向記者表示，上海良好的基本面及其在國(guó)內(nèi)的地位，未來(lái)仍將持續(xù)吸引更多的人才聚集，“按照目前的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。”

圖片攝影：任玉明

新房市場(chǎng)再現(xiàn)“千人搖”

近日，有購(gòu)房者在社交媒體上披露，位于閔行的建發(fā)璟院開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，未能在網(wǎng)上預(yù)約的客戶(hù)只能線下排隊(duì)提交認(rèn)購(gòu)材料。有購(gòu)房者當(dāng)日晚上11點(diǎn)仍在排隊(duì)認(rèn)籌。

該項(xiàng)目是上海第三批次入市新盤(pán)，臨近漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，相關(guān)配套成熟，備案均價(jià)近9萬(wàn)元/平方米；附近二手房源掛牌價(jià)約為11-13萬(wàn)/平方米。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，該項(xiàng)目位于古美板塊，區(qū)位和配套都較好，與周邊二手房也有明顯倒掛，熱度高也較為正常。

盡管連夜排隊(duì)買(mǎi)房的情況并不普遍，但近來(lái)上海新房市場(chǎng)的熱度可見(jiàn)一斑。

一位有置換需求的購(gòu)房者在2月末時(shí)出售了手中的房產(chǎn)，以便認(rèn)購(gòu)3月底開(kāi)盤(pán)的嘉定區(qū)一項(xiàng)目。“現(xiàn)在就剩下兩套房子了，離我選房還有30多分鐘，大概率選不上了。”選房當(dāng)日，該購(gòu)房者告訴記者，不到200套房源一個(gè)小時(shí)已清盤(pán)。

這樣的“日光盤(pán)”在一季度并不算少見(jiàn)。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后開(kāi)盤(pán)的43個(gè)項(xiàng)目中，有23個(gè)實(shí)現(xiàn)“日光”，并且一季度有6個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)突破千人。

據(jù)盛秀秀透露，2022年第四季度，上海市場(chǎng)大約有36%的項(xiàng)目觸發(fā)了積分制，這一比例在今年一季度上升至47%，認(rèn)購(gòu)熱情有較為明顯的恢復(fù)。她也指出，市場(chǎng)仍有明顯分化，部分區(qū)位不佳或開(kāi)發(fā)商不知名的項(xiàng)目，熱度并不高，未能觸發(fā)積分制。

有多位業(yè)內(nèi)人士提及，當(dāng)前上海新房市場(chǎng)的火熱，在一定程度上是由于此前市場(chǎng)供應(yīng)量較少?？硕鹕虾Ｖ赋觯芮捌谝咔橐约按汗?jié)返鄉(xiāng)潮等影響，一季度樓市供應(yīng)明顯放緩，僅3月供應(yīng)沖高，同期積壓了2個(gè)月的購(gòu)房需求釋放，伴隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢(shì)，市場(chǎng)熱度出現(xiàn)回升。

“這一波供應(yīng)不算多，再加上2、3月市場(chǎng)情緒起來(lái)，客戶(hù)的入市節(jié)奏就比較快。”盧文曦分析稱(chēng)，行情起來(lái)之后，隨著購(gòu)房者預(yù)期的轉(zhuǎn)變，看跌的人減少，需求也隨之釋放。

這一熱度或?qū)㈦S著供應(yīng)量的增加而有所回落。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，雖然同比2022年前三批次，今年新盤(pán)供應(yīng)的項(xiàng)目數(shù)量和房源數(shù)量減少了三四成，但是從供應(yīng)節(jié)奏來(lái)看，今年幾乎快了一倍，預(yù)計(jì)到年中，供應(yīng)體量有望超過(guò)前兩年。

公開(kāi)信息顯示，2022年前三批次供應(yīng)的時(shí)點(diǎn)分別為2月中旬、6月中旬、7月中旬；而今年的則分別在2月初、3月中旬、4月初?？硕痤A(yù)計(jì)，第3-5批次新房大概率將在二季度接踵而至，市場(chǎng)熱度或難延續(xù)高位，新房易“撞車(chē)”分流。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，第一批集中供應(yīng)中有超過(guò)一半的項(xiàng)目觸發(fā)積分，第二批次從公布的認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，觸發(fā)積分的項(xiàng)目減少。另有統(tǒng)計(jì)顯示，自3月中旬第二批次29個(gè)新盤(pán)官宣至今，目前有7個(gè)預(yù)計(jì)觸發(fā)積分。

盧文曦認(rèn)為，盡管3月下半月市場(chǎng)情緒比高峰時(shí)期有所回落，但仍處于活躍狀態(tài)，繼續(xù)保持一定數(shù)量的網(wǎng)紅盤(pán)，穩(wěn)定了市場(chǎng)熱度，預(yù)計(jì)4月成交繼續(xù)會(huì)維持在合理區(qū)間運(yùn)行。

二手房成交節(jié)奏放緩

上海的二手房也在一季度同步啟動(dòng)。2月中下旬時(shí)，有購(gòu)房者告訴記者，剛看過(guò)兩三天的房源就被中介告知已成交出售，而他所租住的陸家嘴房源在這一時(shí)期也迎來(lái)了更多看房者，“周末兩天前后來(lái)了三波人”。浦東塘橋板塊一中介也向記者透露，春季復(fù)工之后，門(mén)店也重啟了人員招聘。

看房熱情的高漲也很快反應(yīng)在成交上。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2月上海二手房成交量達(dá)到了19280套，成交套數(shù)直逼去年7月高點(diǎn)。盧文曦直言，這一成交表現(xiàn)多少有些超出市場(chǎng)預(yù)期，“2萬(wàn)套是上海二手房的“陽(yáng)春線”，一旦越過(guò)說(shuō)明市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱”。

市場(chǎng)熱度在3月份得到延續(xù)，單月成交量環(huán)比再增加至23991套，同比亦大幅增加86.12%，這也是近20個(gè)月成交以來(lái)的高點(diǎn)。

盛秀秀指出，二手房市場(chǎng)的熱度一方面源于掛牌量增加，更多人籌集資金去打新、置換，市場(chǎng)上可選房源增多，促成了更多成交量；同時(shí)，市場(chǎng)近來(lái)的預(yù)期扭轉(zhuǎn)企穩(wěn)，購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)再跌了，在未能進(jìn)入新房市場(chǎng)的情況下轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。

這波市場(chǎng)的熱度尚未能促成價(jià)格的上漲。盛秀秀表示，“成交量起來(lái)一段時(shí)間之后才會(huì)帶來(lái)價(jià)格的增長(zhǎng)，我們認(rèn)為到下半年或許有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)小幅的上揚(yáng)。”

不過(guò)，近來(lái)的二手房成交出現(xiàn)了些許回落。楊雨蕾坦言，雖然3月份的成交量再度回到2萬(wàn)套以上，但這僅代表3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，實(shí)際上，從3月第二周開(kāi)始，近幾周的周度成交已出現(xiàn)連續(xù)回落。

滬上某連鎖中介位于浦東內(nèi)環(huán)一門(mén)店的經(jīng)理向記者透露，近期，其所在門(mén)店的整體帶看和成交確實(shí)有所下滑。“我們所在的大區(qū)在2月份整體賣(mài)了80多套，3月份有70多套，4月以來(lái)的節(jié)奏比3月份又有所下降，預(yù)計(jì)可能成交會(huì)少10套左右。”

在楊雨蕾看來(lái)，雖然近期成交節(jié)奏有所放緩，但一季度月均1.7萬(wàn)套的成交表現(xiàn)，較去年的表現(xiàn)仍可圈可點(diǎn)，流動(dòng)性處于正常范圍內(nèi)。從鏈家的數(shù)據(jù)來(lái)看，新增客戶(hù)并未出現(xiàn)明顯下降，大家對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注度并未減少。