疫情管控放開后的首次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)（00123.HK）把一份逆勢飄紅的成績單交到了投資者面前。

2022年全年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約724.2億元，同比上升26.2%；股東應(yīng)占凈利潤約為39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤約為42.4億元，同比上升2.1%；按核心凈利潤的派息比率為40%。

越秀地產(chǎn)全年銷售更是創(chuàng)下新高，全年錄得合同銷售金額約1250.3億元，同比增長超8%，超額完成銷售目標(biāo)，行業(yè)排名亦大幅提升21位至第16名；已售未入賬銷售金額約為1789.7億元，較年初亦上漲18.8%。

(資料圖片)

在行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，業(yè)績能向上增長的房企屈指可數(shù)

時(shí)值上市三十周年、成立四十周年，越秀地產(chǎn)定下了2023年繼續(xù)向上的目標(biāo)：銷售同比增長6%至1320億元。“我們堅(jiān)信市場是需要好產(chǎn)品的。”林昭遠(yuǎn)表示，“房地產(chǎn)是個(gè)18萬億規(guī)模的市場，即使到去年年底也有13萬億的規(guī)模，這么大的市場有供應(yīng)就有需求，從管理層角度應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、很努力地去應(yīng)對一切。”

合同銷售逆勢增長

2022年是地產(chǎn)行業(yè)觸底的一年，各大第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企全年銷售額同比降幅超4成。在這樣的背景下，越秀地產(chǎn)同比增長的銷售業(yè)績顯得格外亮眼。

在越秀地產(chǎn)超1250億元的合同銷售額中，大灣區(qū)依舊是銷售的核心貢獻(xiàn)區(qū)域，共計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額596.8億元，占比約為47.7%；在華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約429.5億元，同比增長超65%，在總銷售額中占比達(dá)34.4%。

在這樣一個(gè)下行的市場里，是什么讓越秀地產(chǎn)脫穎而出？在林昭遠(yuǎn)看來，越秀地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢在于堅(jiān)持打造“四好企業(yè)”，也即好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌和好團(tuán)隊(duì)，“去年的市場也檢驗(yàn)了這一點(diǎn)，人家賣不出的房，我們能賣出去”。

以“四好”為堅(jiān)實(shí)的根基，越秀地產(chǎn)輔以“一盤一策”的精準(zhǔn)營銷策略，推進(jìn)線上和線下營銷的有機(jī)結(jié)合，精準(zhǔn)定價(jià)，以提高去化率水平，加快營銷和現(xiàn)金流回流。

值得一提的是，通過線上的營銷推廣，越秀地產(chǎn)降低了對中介渠道的比例，“2022年我們線上直銷的比例達(dá)到了50%，中介渠道則降至了20%。”越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰介紹，這也促使越秀地產(chǎn)的銷售費(fèi)用得到有效降低。

基于2022年的表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)對越秀地產(chǎn)2023年度的表現(xiàn)也充滿信心，定下了同比約6%的銷售漲幅目標(biāo)。“從我內(nèi)心來講，希望能夠更高一點(diǎn)，但是確實(shí)在目前的市場形勢下，我們還要看，核心是看投資者的信心。”林昭遠(yuǎn)表示，目前政策端對行業(yè)支持，購房者意愿也較強(qiáng)，換房需求仍在。“總體上我認(rèn)為，十幾萬億的市場，我們堅(jiān)定信心，可以完成今年的目標(biāo)。”

或許也正是基于這一判斷，盡管去年市場大幅下行，越秀地產(chǎn)依然保持著頗為積極的納儲(chǔ)態(tài)度，全年在包括廣州、深圳、上海、杭州、長沙等在內(nèi)的12個(gè)城市里新增了37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。截至2022年底，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備約為2845萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約49.8%。

相信“好時(shí)機(jī)時(shí)刻在”的越秀地產(chǎn)，在2023年2月的北京土拍中，一口氣拿下兩宗熱門地塊，斥資約59億元。“我相信下來的機(jī)會(huì)里面，核心城市、人口、經(jīng)濟(jì)肯定是作為重點(diǎn)考慮的因素。”林昭遠(yuǎn)談及此兩宗地塊時(shí)表示，“這幾年無論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿，在北京有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。”

TOD拓展邁向全國化

在越秀地產(chǎn)獲取的上述眾多地塊中，約53%通過多元化模式獲取，其中以TOD模式新增兩個(gè)項(xiàng)目，將TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備推高至386萬平方米，在總土儲(chǔ)中占比約13.6%。

兩個(gè)項(xiàng)目分別位于廣州和杭州。其中，廣州琶洲南TOD項(xiàng)目由越秀地產(chǎn)向母公司越秀集團(tuán)收購而來，增加TOD土地儲(chǔ)備約43萬平方米；杭州勾莊TOD項(xiàng)目則是越秀地產(chǎn)與杭州地鐵的首次合作，總建筑面積約37萬平方米。這也是越秀地產(chǎn)首次在大灣區(qū)以外的城市獲取TOD項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了TOD模式全國化拓展實(shí)現(xiàn)了新突破。

值得一提的是，上述兩個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年收購當(dāng)年銷售，合同銷售額分別為101.4億元和7.6億元。推動(dòng)越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目在全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約220.9億元，同比上升23.6%，在全年銷售額占比達(dá)到18%。

據(jù)披露，除了琶洲南TOD項(xiàng)目外，貢獻(xiàn)業(yè)績的還包括星航TOD、星樾山畔TOD、星匯城TOD、星樾TOD、星瀚TOD、星圖TOD等項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)在其中的持股比例為51％至86％。

為了支援全國TOD業(yè)務(wù)的布局和拓展，越秀地產(chǎn)成立了TOD研究院，并持續(xù)優(yōu)化TOD項(xiàng)目的技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)化體系。

“TOD項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是底下是地鐵運(yùn)行的區(qū)域，我們在上面做建設(shè)。”林昭遠(yuǎn)表示，在這樣的情況下，如何保證地鐵的安全，其中的難度不小。

他指出，TOD項(xiàng)目通常規(guī)模較大，同時(shí)在如此狹長的空間里，施工難度特別大，對項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的要求也特別高，并且還要解決地鐵運(yùn)行時(shí)房子震動(dòng)、噪音等問題。如此來看，TOD項(xiàng)目的復(fù)雜程度較常規(guī)地面項(xiàng)目的開發(fā)難度明顯更大。

“我們已經(jīng)有9個(gè)項(xiàng)目，不少已經(jīng)交付了，可以很有信心地說，在國內(nèi)開發(fā)TOD領(lǐng)域，我們具備非常強(qiáng)的能力。”林昭遠(yuǎn)表示，TOD研究院在開發(fā)技術(shù)、成本控制等方面也得到了較好成長。

林昭遠(yuǎn)表示，“我們進(jìn)入TOD項(xiàng)目幾年以來，要感謝股東廣州地鐵的幫助和支持”，在推動(dòng)與廣州地鐵的長期合作之外，越秀地產(chǎn)目前和杭州地鐵已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目合作。“目前找我們談合作的城市還是比較多的，我們也在積極謀劃，核心是看最后各個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)，要考慮業(yè)態(tài)和成本的問題，找到合適的投資機(jī)會(huì)。”

融資成本進(jìn)一步下降

推動(dòng)核心業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，越秀地產(chǎn)也未曾忽略財(cái)務(wù)上的安全，一如既往地保持健康。

截至2022年底，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為351.2億元，資金流動(dòng)性充足；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標(biāo)“綠檔”達(dá)標(biāo)。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)還抓住國內(nèi)利率下行的有利融資環(huán)境，改善調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。截至2022年末，越秀地產(chǎn)的人民幣借貸占比75%，外幣占比25%，幣種結(jié)構(gòu)合理；其中，一年內(nèi)到期債務(wù)占比約18%，第3-5年到期債務(wù)占比近5成，債務(wù)結(jié)構(gòu)也保持健康的狀態(tài)。

“整體上來看，我們保持著綠檔水平，現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)更進(jìn)一步優(yōu)化，2倍以上的短債比總體上還是很穩(wěn)健的。”林昭遠(yuǎn)提及，“過去會(huì)有觀點(diǎn)認(rèn)為我們保守，但我認(rèn)為要堅(jiān)持長期主義，始終以‘三道紅線’為要求進(jìn)行管理，按照投資級的標(biāo)準(zhǔn)來管理投資和經(jīng)營。”

這份對“長期主義”的堅(jiān)持也得到了國際評級機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可?；趯︿N售表現(xiàn)、土地儲(chǔ)備、財(cái)務(wù)資金狀況、母公司提供有力支持等多重因素，穆迪和惠譽(yù)分別給出了Baa3、BBB-的投資級信用評級，展望穩(wěn)定。

健康的財(cái)務(wù)狀況和穩(wěn)定向上的主業(yè)表現(xiàn)，也使得在發(fā)債時(shí)有更多選擇機(jī)會(huì)和底氣。

在被問及是否會(huì)進(jìn)行境外融資時(shí)，林昭遠(yuǎn)明確表示，越秀地產(chǎn)具備發(fā)債的能力，有債務(wù)到期確實(shí)有再融資的需要，“哪里成本低我們就到哪里去”。他提到，今年1月份，越秀地產(chǎn)有4億債務(wù)到期，“但美元債比較貴，我們就采用創(chuàng)新的方式，發(fā)行了新的債。”

通暢的融資渠道、多元的融資手段，促使越秀地產(chǎn)的融資成本得以持續(xù)下降。截至2022年末，越秀地產(chǎn)的平均借貸利率下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%。

融資成本明顯下降的關(guān)鍵之一在于抓住了窗口機(jī)會(huì)。據(jù)披露，2022年越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率僅3.11%。

此外，“我們也抓住了整個(gè)開發(fā)貸利率下行的機(jī)會(huì)。”林峰透露，“一個(gè)是新增貸款，我們把利率水平控制在3.6%左右；對于存量貸款，通過與金融機(jī)構(gòu)洽商，將過高利率的進(jìn)行適當(dāng)下調(diào)，如今也取得了一些成果。”

林峰表示，對于未來的融資成本，還要看利率的走勢，包括國內(nèi)利息和國際市場利率，希望能把利率水平控制在行業(yè)前5的水平。