“當(dāng)前物服標(biāo)的的估值，比2021年的高峰期有一定的回落。”3月8日，越秀服務(wù)（06626.HK）一如既往地打響了內(nèi)房業(yè)績(jī)發(fā)布的頭炮，公司管理層在被問(wèn)及收并購(gòu)問(wèn)題時(shí)回答稱，“目前估值也接近了合理的水平，所以我們也在積極探索一些并購(gòu)標(biāo)的，保持開(kāi)放的態(tài)度。”

實(shí)際上，自2021年6月上市以來(lái)，越秀服務(wù)在收并購(gòu)上并未有太多動(dòng)作，直至2022年10月，才完成了首次收購(gòu)，以950萬(wàn)元的總對(duì)價(jià)將廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)旗下的一家物業(yè)公司收入囊中，新增合約面積約79萬(wàn)平方米。

據(jù)披露，該筆收購(gòu)PE值約為5倍，遠(yuǎn)低于此前行業(yè)內(nèi)其他收購(gòu)案超10倍的PE值。“這也是跟母公司有所聯(lián)動(dòng)，越秀地產(chǎn)協(xié)助長(zhǎng)隆做代建業(yè)務(wù)，我們也順理成章地把物服公司并購(gòu)過(guò)來(lái)。”該公司管理層表示，上市募集資金中有6成規(guī)劃用于收并購(gòu)，額度約在10億元，未來(lái)會(huì)對(duì)收并購(gòu)保持開(kāi)放的態(tài)度。

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很明顯的是，相較于收并購(gòu)，越秀服務(wù)在規(guī)模拓展方面，還是更加依賴于外拓和關(guān)聯(lián)方提供的物業(yè)。

截至2022年底，越秀服務(wù)的在管項(xiàng)目達(dá)到了323個(gè)，總在管面積5169萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%；合約管理項(xiàng)目387個(gè)，合約面積7060萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.9%。

其中，在2022年共計(jì)1309萬(wàn)平方米的新增合約面積中，自第三方外拓的面積約為843萬(wàn)平方米，占比達(dá)到64.4%；來(lái)自越秀地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方提供的面積占比約4成。

報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)首次進(jìn)入了天津、昆明、福州、南寧、麗江等城市。盡管新拓了許多城市，但越秀服務(wù)在進(jìn)入新的城市里面仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，“我們有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，單體項(xiàng)目要達(dá)到一定的規(guī)模和一定的利潤(rùn)率的情況下，才會(huì)選擇進(jìn)入。”

越秀服務(wù)管理層坦言，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的下行，特別是去年銷售面積下降幅度達(dá)到30%，對(duì)于物服的交付面積、交付量整體有沖擊和影響，但其母公司越秀地產(chǎn)在銷售面積及銷售額方面保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，使其相應(yīng)的交付有所保障。

同時(shí)，隨著越秀地產(chǎn)版圖的擴(kuò)大，越秀服務(wù)的布局范圍也隨之?dāng)U張。“目前在華東我們有將近800萬(wàn)方的在管面積，隨著我們持續(xù)外拓，以及越秀地產(chǎn)在華東的積極拿地和發(fā)展，我們?cè)谌A東的面積也會(huì)進(jìn)一步得到提升。”越秀服務(wù)管理層表示，在管面積占比超6成的大灣區(qū)，仍將是其深耕的根據(jù)地。

除了越秀地產(chǎn)之外，越秀服務(wù)二股東廣州地鐵在業(yè)務(wù)拓展方面也提供著協(xié)助。“廣州地鐵未來(lái)地鐵線網(wǎng)的開(kāi)通、工程里數(shù)增加等都會(huì)給我們?cè)赥OD業(yè)務(wù)方面帶來(lái)增長(zhǎng)。”

有了來(lái)自關(guān)聯(lián)方的力挺，面對(duì)“上市三年內(nèi)在管面積達(dá)到1億平方米”的目標(biāo)時(shí)，越秀服務(wù)管理層表示，該目標(biāo)并未有所改變，在2024年6月之前向著該目標(biāo)努力。

規(guī)模增長(zhǎng)的推動(dòng)下，越秀服務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)同步向上。2022年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.86億元，同比增長(zhǎng)29.6%；股東應(yīng)占盈利為4.16億元，同比增長(zhǎng)15.7%。

從盈利能力指標(biāo)上來(lái)看，越秀服務(wù)的毛利率水平有所下滑，從上年同期的35%跌至27.3%，各細(xì)分業(yè)務(wù)的毛利率基本都呈下降的態(tài)勢(shì)。其中，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)的毛利率下降8.9個(gè)百分點(diǎn)至25.8%。越秀服務(wù)表示，這是由于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前大力推進(jìn)的增值服務(wù)仍在成長(zhǎng)期，導(dǎo)致該部分毛利率降低。

不過(guò)，在越秀服務(wù)看來(lái)，“實(shí)際上隨著規(guī)模的擴(kuò)張，毛利率的水平會(huì)逐漸接近行業(yè)的平均水平”，而社區(qū)增值服務(wù)是值得重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)務(wù)板塊，是業(yè)績(jī)的“第二增長(zhǎng)曲線”。

“2022年增值服務(wù)的營(yíng)收是6.5億元，增長(zhǎng)了47.1%，在總營(yíng)收中占比約26%，超過(guò)1/4，而且毛利率有32.9%，成為公司營(yíng)收和利潤(rùn)的重要來(lái)源之一。所以我們未來(lái)幾年還會(huì)加強(qiáng)這一塊的發(fā)展，為公司未來(lái)的營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)提供比較好的支撐。”該公司管理層表示。

值得一提的是，目前越秀服務(wù)在上市時(shí)所融資金大部分都未使用，除了上述收購(gòu)?fù)?，僅有約1億元用于發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)。“再加上經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，因此我們的現(xiàn)金水平持續(xù)上升，”越秀服務(wù)管理層表示，截至2022年末，在手資金約43.6億元，現(xiàn)金充裕，“沒(méi)有進(jìn)行任何的銀行借貸”。