去年以來，金融管理部門出臺了一系列政策，包括“金融十六條”、住房租賃“金融17條”、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動方案等，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大、力度空前。

如今，房地產(chǎn)“金融十六條”發(fā)布已三個(gè)月，政策落實(shí)情況如何？

前期出臺政策的作用空間和效果大大改善

(資料圖片僅供參考)

“從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，患上了嚴(yán)重的‘高血壓’，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風(fēng)’。加上房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對就業(yè)、收入預(yù)期影響較大，多重因素疊加放大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的外溢性。”3月3日，在國新辦舉行的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝回答第一財(cái)經(jīng)記者提問時(shí)指出。

“針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，去年底出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，會同相關(guān)部門從供給和需求兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。”潘功勝稱。

具體而言，從需求端看，因城施策實(shí)施好差別化的住房信貸政策，持續(xù)引導(dǎo)實(shí)際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求；從供給端看，推動16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的落實(shí)，全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，弱化金融機(jī)構(gòu)的過度避險(xiǎn)情緒，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供正常的融資，將房地產(chǎn)企業(yè)納入民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）的支持范圍，保持了房地產(chǎn)市場融資的平穩(wěn)有序。同時(shí)，推出3500億保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億保交樓貸款支持計(jì)劃、1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃；指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)推動行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險(xiǎn)的市場化出清。

為了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年11月，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也被稱為“金融十六條”。

潘功勝表示，隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時(shí)期，市場信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

2022年12月中財(cái)辦在中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神問答中曾指出：研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，這一表述意味著未來地產(chǎn)行業(yè)的參與主體將更多以“低負(fù)債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的形態(tài)出現(xiàn)。

樓市信心有可能進(jìn)一步回歸

對房企而言，“金融16條”最重要的意義在于支持合理融資需求，從開發(fā)貸、發(fā)債等多方面提供政策支持。房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善從幾組數(shù)據(jù)可以得到印證。

據(jù)潘功勝介紹，2022年9月-12月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2300億，同比多增4200億。2022年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債1200億，同比多增22%。今年1月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超過3700億，同比多增2200億。境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行400億，同比增長23%。

據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，2023年以來，全國已有近90省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策出臺調(diào)控措施過百次。2月已有46省市(縣)出臺政策49條，多地市場有所回溫，熱點(diǎn)城市出臺政策觀望情緒提升多地落實(shí)首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

此外，房價(jià)降勢趨緩也在釋放樓市回暖信號。1月70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二、三線城市環(huán)比降勢趨緩。東部重點(diǎn)一、二線城市的房價(jià)率先回暖，其中上海、合肥、杭州新房價(jià)格增速領(lǐng)跑。

潘功勝強(qiáng)調(diào)，我國城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。下一步，將堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認(rèn)真總結(jié)和吸取中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，會同相關(guān)金融部門抓好已出臺各項(xiàng)政策落實(shí)落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期增強(qiáng)，樓市信心有可能會進(jìn)一步回歸，熱點(diǎn)城市的回暖趨勢可能會進(jìn)一步延續(xù)，3月份有望出現(xiàn)“小陽春”行情。房地產(chǎn)市場整體的恢復(fù)有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)，有賴于居民就業(yè)和收入預(yù)期的改善，市場整體恢復(fù)仍需時(shí)間。