在多方政策支持下，地產(chǎn)積極信號(hào)已現(xiàn)，房企資金“活水”正逐步打開(kāi)。

據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年2月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資332.4億元，同比上升15.54%，環(huán)比上升11.84%；海外債發(fā)行20.70億元；信托融資39.24億元，同比下降58.65%，環(huán)比上升2.99%；ABS融資56.15億元，同比下降17.24%，環(huán)比下降56.27%。

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從上月數(shù)據(jù)可見(jiàn)，房企信用債發(fā)行總量正穩(wěn)步上升，發(fā)行進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間，不過(guò)民企發(fā)行仍以優(yōu)質(zhì)房企為主，且需增信擔(dān)保工具支持。從發(fā)行成本來(lái)看，今年來(lái)利率環(huán)比有所上升，發(fā)債融資成本較去年有所增加。

“當(dāng)前融資環(huán)境確實(shí)正在回暖，房企各融資渠道基本通暢，但投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，造成資金實(shí)際落地尚有一定阻礙。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，隨著小陽(yáng)春拉動(dòng)市場(chǎng)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。

信用債發(fā)行回暖，是房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的一角。自去年11月監(jiān)管層出臺(tái)“金融支持房地產(chǎn)16條政策”后，房地產(chǎn)融資支持政策全面開(kāi)花，并囊括了債券、銀行信貸、股權(quán)融資等多個(gè)渠道。

債券發(fā)行方面，中債信用增進(jìn)投資股份公司加大對(duì)民營(yíng)房企增信力度；股權(quán)融資方面，證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，出險(xiǎn)房企及龍頭房企均積極發(fā)布定增方案；銀行信貸支持方面，多家銀行積極響應(yīng)跟進(jìn)，為房企提供較為可觀的授信額度。

進(jìn)入2023年，監(jiān)管及各地對(duì)房企融資的支持仍在繼續(xù)。

1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)。為有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債情況，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。1月11日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，龍湖、碧桂園、新城、遠(yuǎn)洋、金地、美的置業(yè)、濱江在列。

2月27日，深交所官網(wǎng)發(fā)文稱，已召開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體座談會(huì)，深入調(diào)研了解房地產(chǎn)支持政策的落地成效和房企生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作情況及面臨的挑戰(zhàn)，聽(tīng)取相關(guān)房企及中介機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)建議。未來(lái)將制定專項(xiàng)工作舉措，有力支持合理融資需求，促進(jìn)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。

據(jù)深交所介紹，自2022年11月股權(quán)融資五項(xiàng)措施發(fā)布以來(lái)，深市共計(jì)9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融資預(yù)案及并購(gòu)重組方案，擬合計(jì)募集資金434.40億元。債券融資方面，2022年以來(lái)，深市累計(jì)支持房企發(fā)行公司債券773.30億元，發(fā)行資產(chǎn)支持證券982.86億元。

3月2日，廣東省印發(fā)2023年廣東金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案，提出支持優(yōu)質(zhì)房企與金融機(jī)構(gòu)自主協(xié)商存量融資展期，利用資本市場(chǎng)并購(gòu)重組和開(kāi)展股權(quán)融資，為優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債務(wù)融資工具提供增信支持。做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)工作，對(duì)并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

不過(guò)值得注意的是，雖然在“三支箭”、內(nèi)保外貸等支持下，民營(yíng)房企的資金鏈有了一定保障，但多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力仍存。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年3月～2023年12月，房企一年內(nèi)到期的待償債券余額（信用債+海外債）為7860.5億元，僅3月份房企到期債券余額就有1004.2億元。

克而瑞認(rèn)為，整體來(lái)看，“三支箭”雖激起少許水花，但民企信用修復(fù)還需要更多時(shí)間。在境內(nèi)，銀行授信和債券增信仍偏向財(cái)務(wù)狀況較良好的優(yōu)質(zhì)民企；股權(quán)融資大多數(shù)民企可以使用，但該方式不具有可持續(xù)性。在境外，部分優(yōu)質(zhì)民企通過(guò)內(nèi)保外貸完成境外融資，但對(duì)大部分企業(yè)而言，境外融資依然處于冰封期。

“未來(lái)對(duì)于這些民營(yíng)企業(yè)而言，除了繼續(xù)等待融資環(huán)境回暖之外，還需要等待房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的企穩(wěn)回升，以及金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者等市場(chǎng)多方的信心回歸，形成行業(yè)正常的良性循環(huán)，之后帶來(lái)的銷售端現(xiàn)金回流才是企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的治本良藥。”克而瑞表示。

近日，就中小民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，地產(chǎn)界的兩會(huì)委員也提交了相關(guān)提案。全國(guó)政協(xié)委員、禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人林龍安在《關(guān)于做好支持中小民營(yíng)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的提案》中稱，在銀行融資方面，建議在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)，將民營(yíng)企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)列入白名單。

具體而言，在符合金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，對(duì)中小民營(yíng)企業(yè)、進(jìn)行跟蹤調(diào)查，促進(jìn)地方銀行在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)將民營(yíng)企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)列入白名單，在法治化和商業(yè)可持續(xù)原則基礎(chǔ)上，通過(guò)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開(kāi)辟綠色信道、降低融資成本等方式，堅(jiān)持優(yōu)先服務(wù)優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，努力滿足白名單企業(yè)的合理融資需求，發(fā)放貸款開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)貸等。優(yōu)先幫扶臨時(shí)困難企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，因地制宜開(kāi)展按需延期付息、延長(zhǎng)還本期限、調(diào)整還款方式。

“民企融資困難已成為普遍現(xiàn)狀。”林龍安稱，對(duì)民企而言，信用保護(hù)工具可提高發(fā)行債券的信用等級(jí)，降低融資成本。建議將一些自身經(jīng)營(yíng)較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單，幫助企業(yè)信用增進(jìn)完成債券發(fā)行，讓其能夠在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債，從而打通資金流循環(huán)鏈條，讓企業(yè)健康發(fā)展。