租賃行業(yè)迎來重磅利好。2月24日，央行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟饭?7條，涉及對租賃住房的投資、開發(fā)、運營等階段信貸支持指引，并明確拓寬租賃住房多元化投融資渠道，包括住房租賃擔(dān)保債券、發(fā)展REITs等，支持租賃住房市場發(fā)展。

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中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁指出，2022年年初央行、銀保監(jiān)會、住建部等部門發(fā)布針對保障性租賃住房出臺金融支持政策，該《意見》將房地產(chǎn)金融支持范圍從保障性租賃住房進(jìn)一步擴(kuò)充至所有租賃住房，包括市場化的長租房。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該項支持政策將對租賃行業(yè)形成大利好。

具體來看，《意見》明確，支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

某頭部房企住房租賃業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者表示，“新建租賃住房的貸款支持一直都是有的，而且也都是在運行的狀態(tài)，如果這次能夠把存量資產(chǎn)進(jìn)行改建的貸款落地，當(dāng)然更好，有利于租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。”

同時，對于租賃住房在經(jīng)營階段，《意見》也提出要支持發(fā)放經(jīng)營性貸款，并對不同類型的住房租賃企業(yè)，給出了不同年限和額度的指引。

其中，住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，通常為重資產(chǎn)模式；對經(jīng)營非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房的，則通常為中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)模式。有業(yè)內(nèi)分析指出，在重資產(chǎn)運營的經(jīng)營性貸款方面，《意見》在信貸額度和貸款期限上都有所提升；而輕資產(chǎn)運營的貸款方面，由于缺乏抵押資產(chǎn)，過去只能申請流動資金貸款，且期限一般不超過3年，此次對該類型也放開了經(jīng)營性貸款，期限也有所提升，進(jìn)一步為“微利運營”的住房租賃企業(yè)減負(fù)。

此外，《意見》還提出了金融創(chuàng)新手段的探索，包括創(chuàng)新團(tuán)體批量購買的租賃住房信貸產(chǎn)品，即企業(yè)、事業(yè)單位批量購買存量房用作宿舍型保租房，專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)批量購買存量房用作保租房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，商業(yè)銀行可發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為，這一創(chuàng)新信貸產(chǎn)品將租賃住房的機(jī)構(gòu)類供給方和企業(yè)類型的租賃住房需求方進(jìn)行了有機(jī)聯(lián)結(jié)，可以說是住房租賃行業(yè)“中國模式”的創(chuàng)舉。另有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，該項政策有利于構(gòu)建設(shè)多渠道供給，而且實際上對房企存量房的去化也提供了政策支持。

除此之外，此次《意見》還明確提出“嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資”。竺勁指出，這與“房住不炒”的政策基調(diào)相契合，推動以“租購并舉”住房制度為代表的房地產(chǎn)新發(fā)展模式的建設(shè)，房地產(chǎn)新發(fā)展模式可將越走越寬。

趙然認(rèn)為，《意見》涉及金融工具全、力度大，在政策端持續(xù)強(qiáng)調(diào)以租賃住房解決新市民、青年人居住需求的背景下，打出一套“多元化、多層次、多角度”的金融組合拳，將大大加速住房租賃公募REITs的試點落地，推動住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，租賃住房與商品房開發(fā)不同，房源籌集渠道很多，包括新開發(fā)、統(tǒng)租、統(tǒng)購和持有，既有重資產(chǎn)，也有輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)。盡管租賃物業(yè)有可持續(xù)的現(xiàn)金流，但前期投入比較大，而且權(quán)益住房租賃的公益屬性非常突出，因此迫切需要針對租賃全流程的特征，建立全方位的、體系化的、商業(yè)金融和政策性金融結(jié)合的融資扶持體系。

“此次央行、銀保監(jiān)征求意見稿，其實就是針對租賃全鏈條運營特點、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，考慮到租賃的民生和公益屬性，結(jié)合國際此類產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系。”李宇嘉表示，“《意見》目的也是想通過融資扶持，讓這些企業(yè)能長期經(jīng)營下去、資金流可持續(xù)、也能盈利。”