自去年下半年以來(lái)，提前還貸潮越演越烈，尤其是今年春節(jié)過(guò)后，隨著人們年終獎(jiǎng)下發(fā)，手頭更加寬裕，而新增房貸利率接連調(diào)降帶來(lái)的愈加強(qiáng)烈的不平衡感，更加堅(jiān)定了一部分“高位站崗”人群提前還貸的決心。

那么，在哪些情況下提前還貸最劃算，哪些情況下并不適宜提前還貸呢？近日，第一財(cái)經(jīng)記者采訪了多位專家和業(yè)內(nèi)人士，并匯聚了他們的意見，以給購(gòu)房者實(shí)用的建議。

房貸利率“拋物線”

(資料圖片)

你會(huì)提前還貸嗎？近日，第一財(cái)經(jīng)進(jìn)行了一個(gè)小范圍的調(diào)研，隨機(jī)采訪了多位購(gòu)房者，根據(jù)調(diào)研結(jié)果：房貸利率越高的人群，提前還貸的意愿就越強(qiáng)烈。

事實(shí)上，近些年的房貸利率經(jīng)歷了一個(gè)“拋物線”走勢(shì)。

僅以首套房貸利率為例，2017年以來(lái)，全國(guó)首套房貸利率單邊上漲，此前融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2018年11月，全國(guó)首套房貸利率平均達(dá)到5.71%，部分城市甚至首套超過(guò)6%。

這也是房貸利率的頂峰時(shí)刻。當(dāng)年，各地紛紛出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)調(diào)控措施，直到2018年12月，首套房貸利率才開始掉頭向下，此后，房貸利率走勢(shì)雖有波折，但大體平穩(wěn)向下，從5.71%一路下降。

2019年12月，全國(guó)首套房貸利率均值為5.52%，2020年12月為5.23%，2021年12月為5.4%。

也就是說(shuō)，2017年~2021年之間，全國(guó)首套房貸利率均值基本在“5時(shí)代”徘徊。

進(jìn)入2022年，房貸利率急速下滑。一方面，自2021年四季度以來(lái)，5年期以上LPR三度下調(diào)，另一方面，也是緣于多項(xiàng)提振房地產(chǎn)政策的疊加。

以廣州為例，2022年年初，首套房貸利率就從5.85%左右普遍降至5.65%，上半年又經(jīng)歷多次下調(diào)。到了5月份，大部分銀行首套房貸利率執(zhí)行的是5.2%~4.8%左右的利率標(biāo)準(zhǔn)，部分外資行最低降到了4.6%，全國(guó)首套房貸利率進(jìn)入“4時(shí)代”。

而今年，30多個(gè)城市首套房貸利率“破4進(jìn)3”，“3時(shí)代”開始到來(lái)。

對(duì)于那些在“5時(shí)代”購(gòu)房的人群來(lái)說(shuō)，“3時(shí)代”的到來(lái)給他們帶來(lái)了較大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。盡管LPR下調(diào)可以節(jié)約部分利息，但“高位加點(diǎn)”卻是固定的，存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大，提前還貸成為他們減少利息支出的現(xiàn)實(shí)選擇。

一位2019年10月購(gòu)房、房貸利率在5.3%左右的購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前正在準(zhǔn)備提前還款，但多次撥打貸款行的電話，卻一直無(wú)人接聽，“另外，按揭合同也注明，提前還款要收取3個(gè)月的利息作為違約金。”該購(gòu)房者說(shuō)。

提前還貸的四大條件

那么，在哪些情況下提前還貸最劃算，哪些情況下不適宜提前還貸呢？

首先，前提條件是手有“余糧”。

“一是提前還款的資金來(lái)源和成本，如果恰好擁有一部分自有的閑置資金，提前還款也未嘗不可；二是資金的用途，提前還款的資金，是要規(guī)劃在接下來(lái)一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)使用到這筆錢。”大源按揭總經(jīng)理鄭大源對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言也表示，房貸作為長(zhǎng)期貸款資金，提前償還房貸對(duì)應(yīng)的是長(zhǎng)期資金規(guī)劃，只有在近3年沒(méi)有大額資金支出，且存在穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入的前提下，購(gòu)房人才應(yīng)該考慮用自有資金提前償還部分房貸。

其次，房貸利率是首要考慮的因素。

鄭大源說(shuō)，如果申請(qǐng)房貸時(shí)的貸款利率較高，則有必要提前還款；而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大。

薛洪言也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，若房貸利率高于5%，購(gòu)房人提前償還房貸是具有性價(jià)比的；若房貸利率在5%~4.5%之間，提前償還房貸的性價(jià)比一般；若房貸利率低于4.5%，投資者應(yīng)優(yōu)先考慮投資理財(cái)，通過(guò)投資理財(cái)產(chǎn)品大概率能獲得高于4.5%的長(zhǎng)期收益率，提前償還房貸并非好的選擇。

再次，“余糧”是否有更好的去處也要考慮。

鄭大源說(shuō)，如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，按照“按揭利率+手續(xù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+折舊+機(jī)會(huì)成本”計(jì)算，如果找不到高于持有一套房產(chǎn)成本的理財(cái)產(chǎn)品，那么，提前還款可能就相當(dāng)于理財(cái)了。

最后，對(duì)于提前還款的時(shí)點(diǎn)選擇也非常重要。

市場(chǎng)流行的一種說(shuō)法是，等額本息沒(méi)有超過(guò)貸款年限三分之一，等額本金沒(méi)有超過(guò)貸款年限四分之一，提前還款比較劃算。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，無(wú)論是等額本息或等額本金，事實(shí)上在貸款的前幾年所償還的資金中，大部分屬于利息，對(duì)本金的影響是比較小的，所以，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會(huì)少一些，比較劃算。而到了貸款年限的中后期，因?yàn)橐呀?jīng)償還了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，提前還貸的意義不大。

“左也一刀，右也一刀”

提前還貸潮越演越烈，也給銀行帶來(lái)不小的壓力，眾所周知，住房按揭是銀行信貸資產(chǎn)中長(zhǎng)期、穩(wěn)定且安全性最高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而提前還貸，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，將會(huì)損失部分利息收入。

那么，如何緩解人們?cè)烟崆斑€貸，當(dāng)下呼聲最高的解決方案是調(diào)降存量房貸利率，給“高位站崗”的人群帶來(lái)切實(shí)的優(yōu)惠。

事實(shí)上，早在2009年年初，就曾有多個(gè)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。

天風(fēng)證券分析師韓笑認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)銀行或不排除針對(duì)存量信貸的有條件優(yōu)惠。但當(dāng)前存量房貸規(guī)模相對(duì)較大，考慮對(duì)商業(yè)銀行的沖擊，即使出臺(tái)相關(guān)政策，執(zhí)行條件或更為苛刻。

在具體操作上，招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打9.5折或減30個(gè)基點(diǎn)。為方便執(zhí)行，對(duì)存量房貸不區(qū)分首套、二套，只按利率高低進(jìn)行調(diào)整。對(duì)有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度。

不過(guò)，與提前還貸類似，調(diào)降存量房貸利率也將損失銀行的部分利息收入，壓縮銀行的利潤(rùn)空間。

“可以說(shuō)，對(duì)銀行有利有弊，降低部分存量房貸利率，讓渡部分利息收入，可以留住更多客戶。同時(shí)，這也需要金融管理部門加強(qiáng)引導(dǎo)。”董希淼對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。

但也有專家認(rèn)為調(diào)降存量房貸利率不太可行。

薛洪言說(shuō)，若算大賬，下調(diào)存量房貸利率弊大于利，可行性不大。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置，下調(diào)存量房貸利率會(huì)直接壓低銀行息差水平，影響銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，侵害銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，得不償失。

“同時(shí)，從中長(zhǎng)期角度看，‘隨意’下調(diào)存量貸款利率，會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)銀行息差穩(wěn)定性的預(yù)期和信心，影響銀行業(yè)估值水平的穩(wěn)定性和再融資能力。”薛洪言說(shuō)。