隨著“三支箭”發(fā)力，加上“內(nèi)保外貸”支持范圍擴大，房企融資環(huán)境正逐步改善，長期遇冷的境外債融資終于在1月破冰。

【資料圖】

多個第三方平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年首月房企融資額延續(xù)了同環(huán)比下降趨勢，但降幅已經(jīng)有所收窄，且信貸、債券、股權(quán)融資惠及的民營房企進一步擴容?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，1月80家典型房企融資總量環(huán)比和同比降幅仍在44%以上，但較2022年春節(jié)的2月增逾40%。

當(dāng)前最主要的擔(dān)憂在于，短期內(nèi)地產(chǎn)銷售仍顯低迷，年內(nèi)近萬億元債務(wù)壓力較去年有增無減，違約情況時有發(fā)生。好消息是，1月房企境外債在連續(xù)5個月斷發(fā)后首次重啟，總發(fā)行額超過60億元，不過發(fā)行主體仍以頭部企業(yè)為主。

“（中國）去年11月以來出臺的措施已改善了符合要求的開發(fā)商融資情況，但針對需求側(cè)的措施影響較小。”穆迪副總裁、高級分析師陳晨近日表示，未來幾個月可能還會有更多刺激需求的支持措施。

1月房企融資迎來新變化

據(jù)中指研究院監(jiān)測，1月房地產(chǎn)企業(yè)的非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，1月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少44.2%，但相比2022年春節(jié)的2月增長了40.1%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析，受春節(jié)假期影響，1月融資同環(huán)比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經(jīng)歷了一年的動態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，行業(yè)融資進入了相對穩(wěn)定階段。

可以看到，自去年年末“三支箭”齊發(fā)后，房企信貸、債券、股權(quán)融資通道逐漸打開。尤其自2021年下半年行業(yè)進入調(diào)整期，房企的主要非銀融資渠道更多聚焦于國內(nèi)債券市場。今年1月，房企信用債融資占比為58.4%，融資額為297.2億元，同比基本持平，但相比去年12月環(huán)比下降27.6%。

不過，一個積極的變化在于，在政策持續(xù)鼓勵下，1月信用債發(fā)行主體明顯多樣化，除央國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的頭部民企外，中駿地產(chǎn)、雅居樂等中型民企也新加入到發(fā)行行列，出險房企如合景泰富已成功發(fā)債，且獲得中債增進公司的不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。另外，旭輝的2023年第一期中期票據(jù)也在推進當(dāng)中。

劉水認(rèn)為，“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

事實上，自去年12月開始，房企融資已有翹尾之勢，而1月新的好消息是境外債。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然1月房企信托融資（15.6億元，同比、環(huán)比分別為-82.2%、-81.9%）和ABS融資（128.4億元，同比、環(huán)比分別為-55.5%、-36.0%）均出現(xiàn)較大幅度下滑，但境外債（67.3億元）在連續(xù)數(shù)月斷發(fā)后實現(xiàn)重啟，1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。

另外從融資成本來看，隨著信用債發(fā)行主體多樣化，發(fā)債利率有所上升，1月房企融資綜合平均利率環(huán)比上升0.23個百分點至4.32%，較去年同期上升0.41個百分點。其中，信用債平均利率為3.87%，同比上升0.48個百分點，環(huán)比上升0.43個百分點；境外債平均利率為6.79%，同比上升2.19個百分點。

境外融資渠道能否修復(fù)？

聚焦典型房企，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月華潤債券融資額度最高，合計為35億元，平均融資利率為2.17%；招商蛇口融資利率最低，為2.16%；首開、首創(chuàng)的信用債利率較高，均為5.4%。境外債融資成本較高，主要系萬達商管的境外優(yōu)先票據(jù)成本高達11.00%，抬升了整體境外債成本。

萬達商管是越秀、金茂等國企成功發(fā)行境外債之后，首家在美元債發(fā)行上破冰的民營房企。繼1月發(fā)行2年期4億美元債后，萬達商管在2月再次發(fā)行2年期3億美元債，且均獲得了超額認(rèn)購。據(jù)了解，萬達商管募集的資金用途為現(xiàn)有債務(wù)再融資，發(fā)債由其子公司萬達商業(yè)地產(chǎn)香港有限公司、萬達地產(chǎn)投資有限公司及萬達商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司提供擔(dān)保。

加上近期多家出險房企的境外債務(wù)實現(xiàn)整體重組，“內(nèi)保外貸”逐漸擴容，市場對房企境外融資渠道的修復(fù)預(yù)期升溫。

1月29日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司49.6億美元債券協(xié)議安排正式生效，因此成為首個對境外債以“展期+債轉(zhuǎn)股”方式實現(xiàn)重組成功的房企。已經(jīng)完成或正在推進境內(nèi)外債務(wù)重組的房企還有富力、融創(chuàng)、花樣年等。

“內(nèi)保外貸”的擴容尤其被寄予厚望。自去年11月以來，監(jiān)管要求商業(yè)銀行通過“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)跨境增信支持房企境外融資，并提出商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)的支持力度。劉水認(rèn)為，這是對“第一支箭”內(nèi)涵的豐富，對修復(fù)房企境外融資通道具有重要作用。

繼去年12月龍湖宣布以“內(nèi)保外貸”方式成功從中國銀行融資7億元之后，碧桂園也相繼從工商銀行、民生銀行獲得“內(nèi)保外貸”融資逾3億美元，越秀地產(chǎn)獲得農(nóng)業(yè)銀行不超過10億港元的融資支持。

所謂“內(nèi)保外貸”，即境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。劉水認(rèn)為，“內(nèi)保外貸”對房企償債和融資均有較大意義，一方面可以緩解房企境外債償還壓力，另一方面可以防止債務(wù)違約風(fēng)險繼續(xù)擴大，進而促進境外投資者恢復(fù)投資信心，改善房企境外融資環(huán)境。

不過陳晨認(rèn)為，考慮到銷售端持續(xù)疲軟、境內(nèi)外市場之間的利差，以及投資者避險情緒下境外資本市場的高波動性，預(yù)計境外市場對民營房地產(chǎn)開發(fā)商來說仍然具有挑戰(zhàn)性。

巨額償債壓力下的擔(dān)憂

陳晨在最新研報中還提到，相比年內(nèi)近萬億元到期債務(wù)，在銷售端回暖緩慢的背景下，當(dāng)前房企融資缺口依然較大，發(fā)債量小于到期量的趨勢尚未得到實質(zhì)性改善。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年房企到期信用債及境外債合計依然高達9579.6億元，相比2022年多出約700億元。其中1月、3月、4月、7月到期規(guī)模均超過千億元，其中一季度僅境外債到期規(guī)模就超過千億元，償債壓力較大。

另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，房企在今年前三季度到期債券總規(guī)模將達到5573億元，同比增長5.3%，其中境內(nèi)債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。民企到期債券規(guī)模占比達73%。

考慮到“金融16條”明確提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，機構(gòu)的主要擔(dān)憂也聚焦在債券上。一個值得關(guān)注的問題是，雖然獲得融資政策支持的企業(yè)不斷擴容，但結(jié)構(gòu)性差異依然明顯。

1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，再次強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃。1月11日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江等企業(yè)。1月31日，河南相關(guān)部門篩選了百家本地房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。

克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，整體看來，1月優(yōu)質(zhì)房企的合理融資繼續(xù)得到政府的大力支持，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，絕大多數(shù)的房企還需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。

從需求端情況來看，樓市低迷、市場需求及購買力不足的現(xiàn)象還在持續(xù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。

陳晨認(rèn)為，未來幾個月可能還會有更多刺激需求的支持措施。國內(nèi)機構(gòu)對需求端也多持有類似預(yù)期，具體包括LPR（貸款市場報價利率）繼續(xù)下行、首套房貸利率繼續(xù)調(diào)整、熱門城市進一步放開限購限貸等。