在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高端住宅與普通住宅一度走出截然不同的行情，樓市低迷絲毫未能影響這個(gè)特殊市場(chǎng)火爆。

然而，到了2022年下半年，“高端房神話”終于破滅，多城高價(jià)房成交量?jī)r(jià)齊跌。尤其是總價(jià)5000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)降溫明顯，去年全國(guó)范圍內(nèi)僅成交383套，同比下降40%。

高端市場(chǎng)“退燒”背后，是投資客和新經(jīng)濟(jì)“新貴”的淡出。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年豪宅購(gòu)買(mǎi)人群中投資客比重僅為5%，豪宅拋售人群中有三成認(rèn)為豪宅價(jià)格見(jiàn)頂、投資屬性減弱。此外，30歲至40歲的“行業(yè)新貴”購(gòu)買(mǎi)人群減少，45歲以上年長(zhǎng)客戶重新占據(jù)較大比重。

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成交下滑61%，深圳二手豪宅領(lǐng)跌

從2019年到2022年上半年，高價(jià)房市場(chǎng)已堅(jiān)挺了三年多，如今終于走到了下行周期，尤其是頂級(jí)豪宅，無(wú)論是一手還是二手，成交量均大幅度下滑。

在近日舉辦的“丁祖昱評(píng)樓市”發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱透露了2022年全年的頂級(jí)豪宅成交量：總價(jià)5000萬(wàn)以上級(jí)別豪宅出現(xiàn)全面下行，其中一手頂豪全國(guó)共成交383套，同比下降40%。

以單價(jià)看，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上一手頂豪共成交422套，同比下降19%；單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。

這些單價(jià)超15萬(wàn)元的豪宅仍然集中在北上廣深四大一線城市，2021年上榜的蘇州在2022年則零成交。

丁祖昱表示，總價(jià)5000萬(wàn)元以上頂豪成交下行的根本原因在于供應(yīng)縮量，尤其是北京和上海，在供應(yīng)短缺的情況下，便出現(xiàn)了成交大幅下行的情況。

二手豪宅市場(chǎng)更是明顯弱于一手豪宅。核心城市1000萬(wàn)以上二手豪宅成交套數(shù)已跌回至2017年，成交規(guī)模尚未達(dá)到2016年水平。千萬(wàn)以上二手豪宅在2020年達(dá)到了峰值，全年成交套數(shù)突破2萬(wàn)套，達(dá)到了22827套，2021年二手豪宅成交規(guī)模較2021年回落了17%，而2022年千萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)則同比“腰斬”。

如果把總價(jià)1000萬(wàn)當(dāng)做高端住宅的基本門(mén)檻，那么一手市場(chǎng)跌幅較大的有深圳、廈門(mén)、蘇州和武漢。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，深圳2022年成交一手高價(jià)房6463套，同比下滑15%；廈門(mén)成交了803套，同比下跌57%；蘇州共計(jì)成交629套，同比跌幅達(dá)13%；武漢僅成交586套，同比跌幅為8%。

二手高價(jià)房方面，深圳在眾多核心一二線城市中領(lǐng)跌，全年成交二手豪宅1846套，跌幅高達(dá)61%；廣州成交了1544套，跌幅達(dá)到31%；重慶成交了20套，跌幅為35%。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)，深圳全年約有14個(gè)高端項(xiàng)目入市，這些項(xiàng)目的銷(xiāo)量出現(xiàn)了明顯分化，有的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日光，也有項(xiàng)目毫無(wú)水花，賣(mài)了小半年去化不足20%。綜合14個(gè)項(xiàng)目的情況看，深圳2022年入市高端盤(pán)整體去化率在70%上下，有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即打折。

高端市場(chǎng)“一夜降溫”

實(shí)際上，從2019年起一股豪宅熱蔓延，核心城市的核心板塊豪宅項(xiàng)目成為高凈值人群爭(zhēng)相擠入的資產(chǎn)“避風(fēng)港”，這股熱潮一直延續(xù)到了2022年的8月份。

以北京為例，截至2022年7月末，北京的高端項(xiàng)目一直在引領(lǐng)市場(chǎng)，高價(jià)房的頭部效應(yīng)放大。據(jù)“維居新房”統(tǒng)計(jì)，北京1-7月單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅成交了1753套，同比增長(zhǎng)65%；總價(jià)2000萬(wàn)元以上級(jí)別豪宅成交920套，同比增長(zhǎng)18%，是所有新房細(xì)分市場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的一類(lèi)。

2022年5月中旬，北京海淀的一場(chǎng)高端房法拍賺足眼球，經(jīng)過(guò)117輪競(jìng)拍后，一套頂級(jí)豪宅最終以1.09億元成交，單價(jià)高達(dá)36萬(wàn)元/平方米。

廣州的高端市場(chǎng)從2021年起進(jìn)入上行期，千萬(wàn)級(jí)高價(jià)房成交量首次突破了2000套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。2022年全年，廣州一手“千萬(wàn)級(jí)”高端房仍然暢銷(xiāo)，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，這類(lèi)住宅2022年成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口，同比去年增加33%。

但是從2022年下半年起，廣州的二手豪宅市場(chǎng)明顯下行，廣州本地中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年整個(gè)珠江新城板塊賣(mài)出了630套二手房，月均53套，僅相當(dāng)于高峰期的三分之一，下半年降價(jià)賣(mài)房成為主旋律。

丁祖昱表示，中國(guó)四大一線城市的千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量占到全國(guó)八成，總體來(lái)看，一手豪宅“打新逐利”的趨勢(shì)仍在，但是二手豪宅市場(chǎng)已經(jīng)“一落千丈”，2022年第三、四季度起，高端市場(chǎng)表現(xiàn)出“后勁不足”。

價(jià)格見(jiàn)頂，投資屬性或減弱

為何火熱的高端市場(chǎng)也出現(xiàn)下行苗頭？

此前高端住宅的逆勢(shì)增長(zhǎng)行情，與高凈值人群的增長(zhǎng)以及他們的投資偏好有較大聯(lián)系。近年來(lái)無(wú)論是全球還是中國(guó)，高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加，全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也水漲船高。

萊坊國(guó)際《2022年財(cái)富報(bào)告》顯示，全球范圍內(nèi)超高凈值人士（凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)美元以上）數(shù)量在近一年內(nèi)增長(zhǎng)了9.3%，相較于一年前增加了5.2萬(wàn)人。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)到2026年全球超高凈值人士的數(shù)量將進(jìn)一步增長(zhǎng)28.3%。而且，越來(lái)越多的私人資本在涌入房地產(chǎn)，有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。

但實(shí)際上，到了2022年下半年，高端住宅的投資屬性已持續(xù)弱化。

丁祖昱表示，在2022年拋售豪宅的人群中，約有三成希望通過(guò)拋售優(yōu)化資產(chǎn)配置，這部分人群往往認(rèn)為豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)階段性見(jiàn)頂，愿意犧牲部分利潤(rùn)變現(xiàn)，做高流動(dòng)低風(fēng)險(xiǎn)配置。而豪宅購(gòu)買(mǎi)人群中，為了置業(yè)自住的比例升到了65%，有20%的人群是為子女購(gòu)置，投資的比重僅為5%。

這意味著相當(dāng)大一部分豪宅投資客正在退出市場(chǎng)，他們或是認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格見(jiàn)頂，或是認(rèn)為需求已經(jīng)透支，豪宅的自住需求已經(jīng)超越投資需求。

此外，直到2021年年末，豪宅的置業(yè)群體都呈年輕化趨勢(shì)，許多人是各新興行業(yè)的“新貴”，年紀(jì)在30歲-40歲之間。但到了2022年，隨著新經(jīng)濟(jì)退潮，這些行業(yè)新貴也在淡出豪宅市場(chǎng)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年豪宅客戶中的年長(zhǎng)客戶數(shù)量顯著增加，45歲以上的豪宅客戶成交占比超九成，以制造業(yè)、高端制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)企業(yè)從業(yè)者重新占據(jù)數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)。

一手豪宅市場(chǎng)之所以還沒(méi)有完全退潮，原因在于一二手房倒掛價(jià)差仍在，“打新逐利”是基本驅(qū)動(dòng)力，但隨著二手豪宅成交量下行、多地開(kāi)始大幅降價(jià)成交，豪宅價(jià)格將回歸理性區(qū)間，一二手價(jià)差也有望縮小。