“爛尾樓風(fēng)波”之下，商品房預(yù)售制的存廢問題再度引起樓市專家們爭鳴。

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近日，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在2022網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會夏季論壇上表示，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家名氣大，在網(wǎng)上他們強(qiáng)調(diào)必須取消預(yù)售制，這是說法完全是錯誤的，因為他們根本沒有理解預(yù)售制背后的積極意義。

稍早前，經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平曾在社交媒體上發(fā)布觀點稱，是該取消商品房預(yù)售制了，“一手交錢、一手交房，天經(jīng)地義”、“現(xiàn)房銷售，所見即所得”，這是對購房老百姓權(quán)益的最大保障，防止不公平的單方面承擔(dān)爛尾風(fēng)險。

“如果取消預(yù)售，現(xiàn)在開發(fā)商生產(chǎn)制造的能力會至少下降2/3，而當(dāng)市場上房子只能蓋出1/3的時候，市場的供需關(guān)系會變成什么樣，價格長期來看會變成什么樣？”董藩稱。

對于董藩的上述觀點，業(yè)界也有不同的意見。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)對第一財經(jīng)分析稱，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平遠(yuǎn)非20年前可比，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也由粗放式進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。目前房地產(chǎn)行業(yè)供需不平衡問題根源是資源配置的不均衡，這遠(yuǎn)不是通過預(yù)售制就可以解決的。從長期來看，預(yù)售制應(yīng)該逐步退出房地產(chǎn)市場。

第十三屆全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會副會長周世虹也持相近意見。他曾在2021年全國兩會期間提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度。26日，周世虹在接受第一財經(jīng)采訪時表示，中國商品房預(yù)售制自1994年出臺，迄今已逾20年。從該制度設(shè)計之初，就將購房者和開發(fā)商置于一個權(quán)益失衡、信息不對等的狀態(tài)，是一種不公平交易行為。隨著企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻不斷降低，購房者被轉(zhuǎn)嫁的市場風(fēng)險正在不斷增大。

“而取消預(yù)售制，不僅能夠有效降低購房風(fēng)險，還可以助力房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。”周世虹稱。

他提到，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制是一種幫助開發(fā)商低成本融資的有效手段。但伴隨中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，當(dāng)前，國內(nèi)大部分房企開發(fā)商已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

在周世虹看來，如果繼續(xù)實施預(yù)售制，只會增加房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性，容易形成泡沫。

對于董藩提出開發(fā)商生產(chǎn)制造的能力下降，并會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需失衡的觀點，周世虹提出了不同意見。

他認(rèn)為，“現(xiàn)金流充足再去拿地”是開發(fā)商本該遵循的游戲規(guī)則。從專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬億以上，隨時都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險。

“提升房地產(chǎn)竣工面積和房企銷竣比，才是當(dāng)前增加市場房源供給、維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的關(guān)鍵。”周世虹稱。

在他看來，全國范圍內(nèi)取消商品房預(yù)售制的條件早已存在，但受制于房企、商業(yè)銀行和地方政府等多方利益平衡等問題，一直難以推行。

王業(yè)強(qiáng)也不認(rèn)同“預(yù)售制不能取消”。他表示，分地區(qū)逐步試點取消預(yù)售制不會擾亂市場秩序。“現(xiàn)在是推進(jìn)房地產(chǎn)市場改革的最好時機(jī)，不應(yīng)選擇改良路徑。”

也有受訪人士認(rèn)為，當(dāng)前，在全國范圍內(nèi)，一刀切地取消商品房預(yù)售制，尚不現(xiàn)實，但漸進(jìn)式的試點改革工作需要提上日程。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，從預(yù)售制度本身來看，與爛尾樓問題并無直接關(guān)系。但近年來，由于預(yù)售制所產(chǎn)生的預(yù)售資金被挪用問題，爛尾樓風(fēng)險在客觀加大。結(jié)合考慮到中國住房市場總體實現(xiàn)供需平衡的背景，完善并逐步取消預(yù)售制是可以考慮方向。

而從期房到現(xiàn)房，崔光燦稱，這個轉(zhuǎn)變過程并不會一蹴而就。“預(yù)售房屋的比例會逐步減少，但預(yù)售制的取消需要一個過程，不宜簡單地一刀切。”

其中，對于供略大于求的中小城市，可以探索取消預(yù)售制，能更好地保障購房人的權(quán)益；對于供不應(yīng)求的大中城市，則尚不具備取消預(yù)售制的條件，可對預(yù)售制進(jìn)行制度改革。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟也認(rèn)為，無論是繼續(xù)完善預(yù)售制還是主動探索現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該“因城施策”，逐步推進(jìn)。此外，他補充稱，在一些市場交付信心持續(xù)低迷的大城市，資金充裕的房企也可對部分樓盤項目試點開展現(xiàn)房銷售。

“當(dāng)前，在一些大城市，購房者‘不是現(xiàn)房，就不敢買’的心理同樣存在。在此背景下，現(xiàn)房銷售或能成為部分開發(fā)商打通銷售環(huán)節(jié)的一種渠道。”陳晟稱。