近日，一份印有“中國建設(shè)銀行”字樣、題為《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比例的通知》的文件在網(wǎng)上流傳，其中無房無貸的購房者，首付比例可執(zhí)行20%。而此前最低首付比例為30%。2月18日，第一財(cái)經(jīng)從建設(shè)銀行菏澤某支行個(gè)貸中心處了解到，確有該通知。

具體來看，該通知顯示，除了無房無貸的購房者首付比例可執(zhí)行20%外，名下無房有貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，首付比例為25%；名下實(shí)際擁有1套且有相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭，首付比例可執(zhí)行30%；擁有兩套及以上住房且無個(gè)人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經(jīng)結(jié)清的居民家庭，首付比例可執(zhí)行40%。

同時(shí)，菏澤市當(dāng)?shù)氐亩辔环慨a(chǎn)中介亦向第一財(cái)經(jīng)表示，除建行外，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)的個(gè)別銀行，“在菏澤市區(qū)的首套房，首付比例最低可以做到20%”，2月14日起已執(zhí)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前包括廣西北海、四川自貢降低了公積金首付比例，安徽亦在某個(gè)文件中提及了降低首付，但未有實(shí)質(zhì)性的降低，只有商業(yè)銀行貸款降低首付，才是最為核心的。

該政策看似力度很大，但并未突破相關(guān)規(guī)定。根據(jù)2016年2月央行的要求，在非限購城市，首套首付比例最低為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

中信證券研報(bào)指出，目前按揭貸款利率遠(yuǎn)高于LPR，預(yù)計(jì)未來按揭貸款額度充足，房?jī)r(jià)下降壓力較大的地方，自住型需求按揭貸款首付比例有望下降，針對(duì)自住需求的按揭貸款定價(jià)水平也有望下降。

在當(dāng)前三四線市場(chǎng)整體下行的背景下，菏澤的庫存、房?jī)r(jià)均面臨著一定壓力。

根據(jù)億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，菏澤待售面積高達(dá)960.96萬平方米；同年，菏澤樓市商品房銷量創(chuàng)下新高，全年市場(chǎng)銷量達(dá)到3.2萬余套；若按每套住房約100平方米粗略計(jì)算，則菏澤的去化周期約為3年，處于較高水平。

同時(shí)，2021年，菏澤新房?jī)r(jià)格從6439元/平方米上漲至6571元/平方米，全年整體價(jià)格雖然有小幅度上漲，但實(shí)際上是跌回了2019年的市場(chǎng)水平。

據(jù)菏澤當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介介紹，相較于2021年春節(jié)，個(gè)別樓盤差價(jià)最多可達(dá)1000元/平方米，部分新樓盤均價(jià)在5000元左右；市區(qū)有學(xué)區(qū)的樓盤成交價(jià)約為6000元左右，并贈(zèng)送車位，“也是一種變相的優(yōu)惠”。

由此來看，菏澤的相關(guān)調(diào)整符合各地首付比例的浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，為銷售下行背景下的“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”應(yīng)對(duì)措施。

業(yè)內(nèi)亦普遍認(rèn)為，菏澤這一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整具有明顯的信號(hào)意義。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙向第一財(cái)經(jīng)表示，自2021年10月起，信貸利好信息頻頻，中央也多次釋放信貸政策好轉(zhuǎn)跡象，對(duì)于城市執(zhí)行層面，近期有城市銀行下調(diào)了利率，但在降首付比例上，菏澤算是打響了第一槍。

這也意味著，在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地產(chǎn)政策局部調(diào)整由供給端、金融端向需求端的推進(jìn)。

中信證券地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)政策中，需求側(cè)屬于地方政府因城施策的范疇。需求側(cè)政策包括購房補(bǔ)貼、交易稅費(fèi)減免、首付比例調(diào)整、公積金貸款額度提升等。“我們相信越低線城市的需求側(cè)支持政策越值得期待。”

不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2022年以來有超20城發(fā)布了鼓勵(lì)市場(chǎng)的政策，其中保定、合肥、珠海高新區(qū)、肇慶等多城直接給予購房補(bǔ)貼，珠海的補(bǔ)貼最高可達(dá)600萬元。

菏澤此舉的另一象征意義在于，2018年末，該市曾率先取消限售，打響政策明文放松第一槍，取消了當(dāng)時(shí)對(duì)新房和二手房本地居民2年限售、外地居民3年限售的規(guī)定，此后多城陸續(xù)出臺(tái)不同程度的放松政策，包括廣州浮動(dòng)限價(jià)、石家莊零門檻落戶、開封取消限售等。

但這一變動(dòng)也并不意味著市場(chǎng)全盤放松。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，首套首付比例下調(diào)至20%，或預(yù)示需求側(cè)政策放松開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場(chǎng)基本面不會(huì)有大的改觀。特別是，當(dāng)下的住房供求關(guān)系，居民對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期，銀行對(duì)住房風(fēng)險(xiǎn)的判斷，都與之前完全不同，控制住底線的情況下，加上長(zhǎng)效機(jī)制的落地，樓市會(huì)趨穩(wěn)，但不會(huì)反彈。

另外值得一提的是，在菏澤市下轄的“網(wǎng)紅縣城”曹縣，有當(dāng)?shù)亟ㄐ袃?nèi)部人士則表示首付比例并未放松，“如果是購買第一套住房，此前無貸款記錄，則首付比例是30%；如果有貸款，則為40%。”